'보증금↑ 월세↓'…임대차계약 무효 땐 월세 종전대로?

↑ 사진=연합뉴스

보증금을 올리고 월세를 깎는 방식으로 체결된 임대차계약에서 법원의 판결로 보증금 증액이 무효가 된 경우 월세는 기존대로 내야 할까. 대법원이 이 문제의 결론을 곧 내립니다.

대법원 전원합의체는 공공임대주택 사업자 D사가 임차인 정모(32)씨를 상대로 낸 건물인도 청구소송의 상고심을 18일 선고한다고 15일 밝혔습니다.

증액된 보증금이 무효가 된 경우 줄어든 월세는 어떤 성격인지가 쟁점입니다. 임차인이 추가로 내야 할 월세에 해당하는지, 월세와 상관없는 단순한 부당이득에 해당하는지입니다.

추가 월세로 볼 경우 3개월 이상 연체하면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 반면 부당이득에 불과하다면 임대인은 보증금에서 모자란 월세만큼을 공제할 수 있을 뿐 계약 해지는 주장할 수 없습니다.

정씨와 D사는 2006년 경기 성남의 공공임대아파트 임대차계약을 하면서 보증금을 2억4천694만원으로 증액하고, 월세는 59만3천원으로 감액했습니다.

이후 정씨가 D사를 상대로 이 아파트의 표준 임대보증금인 1억3천719만원을 넘는 보증금 계약은 무효라는 소송을 냈습니다.

이에 D사도 표준 임대보증금을 넘는 임대보증금이 무효라면 표준임대료 90만9천원보다 적은 월세 계약도 무효라며 정씨를 상대로 차액만큼을 내라고 맞소송을 냈습니다.

법원은 두 사람의 주장을 모두 받아들였습니다.

하지만 이후에도 정씨가 3개월 이상 월세 차액을 내지 않자 D사는 임대차계약 해지를 통보한 후 아파트

에서 나가라며 또 소송을 냈습니다.

1심은 "임차인이 월세를 3개월 이상 3개월분을 초과해 연체했다"며 D사의 손을 들어줬습니다.

반면 2심은 "법원이 지급을 명한 월세 차액은 차액 상당의 부당이득을 의미한다"며 이를 연체했더라도 임대차계약을 해지할 수 없다고 판단했습니다.

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