막혔던 서울 분양 `핫스팟`부터 재개

↑ 11·3 대책 후 첫 강남권 분양인 서초구 `래미안신반포리오센트` 현장. <이승환 기자>

국토교통부가 내놓은 11·3 부동산대책 이후 줄줄이 연기됐던 서울 인기 투자지역의 정비·도시개발사업장들이 분양 재개 움직임을 보이고 있다. 오는 25일 서울 주요 사업장 6곳(일반분양 2100여 가구)이 일제히 견본주택 문을 열고 올해 마지막 '황금분양'을 전개한다.
강남권은 '3.3㎡당 분양가 4000만원' 시대를 연 서초구에서 나오는 '래미안신반포리오센트'(신반포18·24차 재건축)를 비롯해 영동대로 개발 호재가 있는 송파 '잠실올림픽아이파크'(풍납우성 재건축), 비강남권에서는 강서 학군 투자지인 양천구의 '목동파크자이'(신정도시개발지구), 강북 대표 직주근접지 마포 '신촌그랑자이'(대흥2구역 재개발), 갭투자 인기 지역인 성북구의 '래미안아트리치'(석관2구역 재개발) 등이 25일 분양 일정을 시작할 예정이다.

↑ 비강남 인기지역 양천구의 도시개발사업 단지인 "목동파크자이" 일대. <사진 제공=GS건설>

11·3 대책을 전후해 분양이 미뤄졌던 사업장들이 이처럼 같은 날 견본주택 문을 여는 것은 규제 여파의 불확실성을 줄일 수 있다는 계산에서 나온 공급 측면의 대응이다. 일정이 빠르게 진행된다면 12월 중순 안으로 계약까지 마칠 수 있기 때문이다. 시공을 맡은 건설사 입장에서도 분양 결과를 연말 실적에 반영할 수 있는 데다 일정이 계속 미뤄지는 경우 이자 비용 등이 발생하기 때문에 서두르는 분위기이다. 분양업계 관계자는 "인기 단지들이 이만큼 몰린 것은 올 들어 처음"이라며 "시장 열기를 이끌던 투자 수요가 11·3 규제 이후 관망세에 들어갔지만 공급 측면인 개발사업장의 조합과 건설사들은 일정 조정을 두고 바쁘게 주판알을 굴리는 중"이라고 말했다.
다만 사업장 내에서 앞으로의 시장 전망에 대한 이견이 나오고 있어 일정 조정이 이뤄질 가능성도 배제할 수 없다. 서초 잠원동 인근 공인중개업소들과 조합 관계자 등에 따르면 '래미안신반포리오센트'의 경우 분양가를 올리자는 일부 조합원들의 의견과 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사를 의식한 시공사 간의 줄다리기가 한창이다.
인근 A공인 관계자는 "3.3㎡당 분양가가 근처 '아크로리버뷰'(신반포5차 재건축)와 유사한 4100만원 선에서 가닥이 잡힌 상황이지만 조합 내에서 4200만~4300만원 선을 요구하는 목소리가 있다"며 "수요 문의가 이어지는 점 등을 고려해 견본주택 문을 연다고 하지만 1순위 청약 접수나 계약 일정은 확실하지 않다"고 말했다. '래미안신반포리오센트'는 애초에 분양가를 4500만원 선으로 하자는 논의가 오갔지만 국토부가 지난 7월 말부터 HUG를 통해 인근 대비 10% 이상 높은 분양 가격에 대해서는 보증을 해주지 않는 식으로 분양가 관리에 나서면서 가격 책정 문제가 불거지기 시작했다.

시장 예상 외에 정책적 움직임도 고려해야 한다. 국토부의 11·3 대책 노선을 따르고 있는 HUG가 조합이나 건설사들이 희망하는 일정 내에 최종적으로 보증 승인을 내린다고 단언할 수 없는 상황이다. 현재 업계가 예상하는 분양 일정이 변경될 가능성이 있다는 얘기다. 이에 대해 대형 B사 관계자는 "보증이 마무리돼야 '입주자 모집승인 신청-모집 공고-청약 접수-계약'에 들어간다"며 "아직 보증작업 중임에도 문을 연 견본주택은 규제 적용 상황임을 감안하더라고 수요자가 찾을 만한 입지 좋은 사업장인 경우"라고 말했다.
본지가 15일 현장에 문의한 결과에 따르면 11·3 대책 여파로 서울에서 25일 견본주택을 개장하는 곳 중 HUG의 보증 과정을 사실상 마무리한 사업장은 없다. 하루 전인 14일 국토부는 관보 게재를 통해 11월 15일 이후 입주자 모집승인을 신청하는 아파트에 대해서는 11·3 대책의 핵심인 '청약조정지역 재당첨·1순위 제한'을 적용하기로 한 바 있다. 이 때문에 같은 날 견본주택 문을 여는 사업장 간의 눈치작전도 만만치 않다. 업계 관계자는 "같은 날 견본주택 문을 여는 경우 동일한 건설사의 서로 다른 지역 사업장 간에도 경쟁이 붙는 분위기"라고 말했다.
공급 측면의 복잡한 변수에도 불구하고 견본주택이 서둘러 문을 여는 이유로 전문가들은 수요 측면에 대한 기대를 들기도 한다. 미국 금리 인상 연기 가능성도 나오면서 국내의 인상 압박감이 다소 줄었다는 점으로 보면 단기적으로 볼 때 애초 전망에 비해 수요 위축세가 덜할 것이라는 예상이 가능하기 때문이다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "미국 금리 인상이 연기되면 국내 금리 인상 압박도 줄어들수 있다"며 "11·3 대책에도 불구하고 금융 측면으로 보면 부동산 투자자들에게 단기적으로나마 심리적인 유예기간이 주어진 셈"이라고 분석했다.
[김인오 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]