`툭하면 파열음` 정비사업 뉴스테이

사업성이 떨어져 재건축·재개발이 원활하지 않았던 도시 정비사업이 뉴스테이(기업형 민간임대주택)와 결합해 부활을 꿈꾸고 있다. 그러나 조합과 사업자 간 '동상이몽'으로 교착 상태에 빠지는 사례가 잇따르고 있다.
지난해 11월 정비사업 연계 뉴스테이 중에서 강북 2구역이 처음 무산된 데 이어 나머지 사업도 조합과 사업자 간 갈등으로 지연되는 사례가 속출하고 있다. 국토교통부가 지난해 공모 선정한 정비사업 연계 뉴스테이는 총 22개 3만4410가구에 달한다. 서울 관악구 강남아파트 뉴스테이는 우선협상자 재입찰에 나섰다. 관악구 신림동 1644 일원 2만6945㎡ 대지에 총 1124가구로 재건축한다.
정비사업 속성상 조합과 시행 기업 간 갈등이 불가피하다. 사업자들은 종전자산평가액 감정 시점을 앞당기고, 가격 협상 시 상한선 제한을 두며, 조합과 사업자 매수가격을 동일하게 적용하는 등 제도 개선을 요구하고 나섰다.
주택 매수가격 산정은 갈등의 핵심이다. 종전자산 감정평가 시점이 현재는 사업시행 인가 시점이지만, 사업이 궤도에 오르면 조합 측이 가격 인상을 요구하는 일이 빈번하다. 이 때문에 아예 공모사업 신청 때 가격을 기준으로 정하자는 요구까지 등장했다. 조합 측의 무리한 가격 인상 요구로 사업성을 깎아먹는 사례가 최근 되풀이되는 것을 방지하기 위한 목적이다. 종전자산 평가액과 도시설계 인센티브, 임대사업자 매수가 등이 사업시행 인가 시점까지 결정되니 비례율이 변동돼 가격 협상에서 난항이 불가피하다.
그러나 국토부는 용적률 인센티브가 결정되기 전 초기에 가격을 확정하면 사업자와 조합 모두에 불확실성이 커져 사업에 큰 리스크가 올 수 있다고 본다. 사업자 측은 초기 가격을 정하고 미세 조정만 해도 무리가 없다는 반응이다.
또 매수가격에 상한선을 둬 제한하고, 토지 등 소유자(조합)와 임대사업자 간 동일 가격을 원칙으로 삼아야 한다는 요구도 나오고 있다. 한 정비사업 연계 뉴스테이 사업자는 "임대사업자의 주택 매입 비율이 조합의 2배가 넘는데도 불구하고 사업자가 주택 설계회사 선정과 설계 시 동 배치에 참여할 수 없어 제도 개선이 필요하다. 그래야 임차인 모집에 유리하고 사업성이 유지될 수 있다"고 지적했다.
분양주택 기반 규정을 임대주택에 일괄 적용해 출발한 점도 문제로 지적된다. 국토부는 관련 고시와 지침을 개정해 제도를 구체화할 방침이다.
[이한나 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]