해외 금융선진국 LTV·DTI 사례는

◆ 레이더뉴스 ◆
해외 주요 금융선진국은 한국처럼 DTI와 LTV를 일률적으로 적용하기보다는 차주 상환능력에 따라 유연하게 대응하고 있다.
생애 최초 구입자를 비롯한 주택 실수요자에게는 LTV 규제를 대폭 완화해주고 기존에 주택을 보유하고 있거나 투자목적으로 대출을 받는 사람들에게는 LTV를 비교적 깐깐하게 적용하는 나라가 많다. 통상 '캡(cap·모자)을 씌운다'고 표현하는 의무적 규제한도 역시 대부분 80~90%에서 심지어는 100%에 육박하기 때문에 LTV가 큰 의미가 없다.
핀란드는 생애최초 주택구입자에게 95%의 LTV를 적용한다. 두 번째 주택구입자에게는 90%로 비율을 다소 낮춘다. 이스라엘은 실거주용 주택담보대출에 적용하는 LTV가 70%고, 생애 최초 주택구입자는 75%를 적용한다. 반면 투자목적 주택담보대출의 LTV는 50%다.
캐나다의 LTV는 95%인데 기존 주택담보대출을 대환할 때는 80%로 비율이 낮아진다. 네덜란드의 LTV는 100%다. 이자만 내는 거치식 대출의 경우 LTV를 50%로 제약한다. 싱가포르는 주택담보대출을 반복할수록 LTV를 낮추는 방식을 택한다. 그만큼 생애 최초 주택구입자를 우대한다는 얘기다.
뉴질랜드와 아일랜드의 경우 이른바 '캡을 씌우는' LTV 규제는 없다. 은행이 자체적인 소득심사를 거쳐 건전한 대출이라고 판단되면 LTV 100%라도 대출이 가능하다. 대신 LTV가 80%를 초과하는 대출 비율을 전체 주택담보대출의 10%(뉴질랜드), 15%(아일랜드) 이내로 제한한다. 젊고 충분한 가처분소득이 있는 실수요자들이 은행의 상환능력기준만 충족하면 적기에 주택을 구입하기 쉽다는 얘기다.
국내에 진출한 외국계 은행 여신담당 부행장은 "한국은 전 세계에서 가장 강력한 수준의 LTV 규제를 갖고 있는데도 DTI도 시행된다는 점에서 이중 규제"라고 지적했다.
DTI 역시 주요국은 일률적인 규제비율을 적용하지 않는 편이다. 영국 정부는 주택수요자의 과도한 채무부담을 방지하기 위해 차주의 채무상환능력(Affordability)을 중점적으로 고려한다. 차주의 채무상환능력을 평가할 때 '담보자산의 처분'보다 '차주의 소득'을 더 중시한다. 은행을 보호하기 위한 LTV를 충족한다고 해서 DSR(Debt Service Ratio·총부채원리금상환비율)를 제대로 충족하지 않는 대출을 집행하면 '약탈적 대출(predatory lending)'로 규정한다.
미국 역시 DSR와 소비자신용기록, 직업 상태를 꼼꼼히 따져 주택담보대출 실행 여부와 실행 규모를 결정하는 상환능력평가 가이드라인(ATR)을 시행하고 있다. ATR를 만족하는 DSR 비율은 43% 이하로 한국 DTI 규제비율보다 크게 낮다. 특정 주택담보대출에 따른 연간 원리금상환액만 계산하는 DTI와 달리 DSR는 모든 부채의 원리금상환액을 소득으로 나눠 계산한다.
[정석우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]