서울 아파트 `6억 시대` 열렸다

강북 재개발과 강남 재건축이 '쌍끌이'로 가격을 밀어 올리며 서울 아파트 평균 매매가격이 처음으로 6억원을 돌파했다. 집값 '6억원'은 세금, 대출, 중개수수료 등에서 서민과 중산층을 나누는 '기준'으로 사용된다는 점에서 상징적인 의미가 있다.
4일 KB국민은행에 따르면 지난달 서울 지역 아파트의 평균 매매가격은 6억17만원으로 전월보다 156만원 올랐다. 서울 아파트 평균 가격이 6억원을 넘은 것은 KB국민은행이 관련 조사를 시작한 2008년 12월 이후 처음이다.
서울 아파트 가격 상승세는 재건축·재개발 사업이 주된 요인으로 꼽힌다. 정부가 2014년 8월 부동산 경기 활성화를 위해 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 70%와 60%로 완화하면서 대출자금이 서울 재건축·재개발 분양시장에 몰렸다.
종로구 돈의문 뉴타운을 재개발한 경희궁 자이가 분양 이후 39.3% 오르는 등 강북에 고가 아파트가 속속 등장한 것이 최근 가격 상승의 주 원인으로 꼽힌다. 올들어 재건축 호재가 부각되고 있는 강남권의 상승세도 만만치 않다. 특히 3월의 경우 강남 3구의 매매가격 상승 폭이 전월대비 0.12~0.24%로 서울 평균(0.1%)을 웃돌았다. 서초구가 0.24% 올랐고, 강남구도 0.21% 상승했다. 송파구는 전월대비 0.12% 올랐다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "서울은 강남 재건축이 끌고 강북 재개발이 밀어주는 형국"이라고 설명했다.
서울 아파트 평균 가격이 6억원을 넘는 것은 단순히 숫자 이상의 의미를 갖는다. 집값은 '6억원'을 기준으로 세금, 대출, 중개수수료가 달라져 일반적으로 서민주택과 중산층 주택을 나누는 기준으로 사용된다.
먼저 취득세율이 전용 85㎡ 이하 주택의 경우 6억원 이하는 1.1% 지만 6억원초과~9억원 이하는 2.2%로 두배로 뛴다. 종합부동산세도 6억원(1가구 1주택은 9억원)부터 과세대상에 포함된다. 보금자리론을 대출받을 수 있는 주택 가격도 6억원 이하다. 부동산 중개수수료의 경우 상한요율이 2억원이상~6억원 미만은 0.4%지만 6억원이상~9억원 미만은 0.5%로 높다.
서울의 경우 여전히 수요가 공급을 앞서고 있어 가격 상승세가 지속될 것이란 전망이 우세하다. 지난 2008년 미국발 금융위기 이후 2014년 서울 부동산 시장은 약세가 이어지며 신규공급이 적었다.
서울 내 입주물양은 2006~2015년 연 3만4000가구였지만 지난해와 올해는 연 2만6000가구에 불과하다. 내년 입주물량이 3만4000가구로 늘긴 하지만, 올해 재건축·재개발에 따른 이주수요만 해도 2만1000가구인 점을 감안하면 수급 불균형은 해소되지 않을 것으로 보인다. .
신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "서울의 아파트는 수요에 비해 공급이 많지 않아 비교적 안전한 투자대상으로 인식되고 있다"면서 "서울은 양질의 일자리가 많고 학군, 교통 등도 좋아 주거 수요는 두터운데 재개발, 재건축에 따른 이주로 인해 순 입주물량은 많지않아 꾸준한 가격상승세가 예상된다"고 말했다.
하지만 그동안 공급이 활발했던 지방은 시장 침체가 본격화하는 모양새다.
손재영 건국대 부동산학과 교수는 "서울 부동산 가격이 2008~2014년 상승폭이 적었는데, 이 기간 지방 아파트 값은 많이 올랐단 점을 감안해야 한다"고 설명했다. 김은진 부동산114 리서치센터 팀장도 "전체 부동산 시장이 위축되면 수요자들이 '잘 나가는' 상품만 찾으면서 양극화 현상이 심해질 수밖에 없다"면서 "올해 서울과 지방의 부동산 양극화 현상이 강화될 것"이라고 전망했다.
[김기정 기자 / 이윤식 기자]