취득세 두번…억울한 신축 아파트·상가

신축 분양주택 및 상가를 판매할 때 건설사업자와 입주자가 동일 과세 대상에 대해 취득세를 이중으로 납부하고 있어 논란이 되고 있다. 지방자치단체가 세수 부족에 직면해 있다는 이유로 이 같은 관행이 방치되는 것은 문제로 지적된다.
9일 건설업계 관계자는 "현재 주택건설사업자가 분양 목적으로 주택을 건설하면 보존등기 때 2.8%를 취득세로 내야 하고 입주자는 소유권 이전등기를 받을 때 1~3%의 취득세를 납부한다"며 "이는 명백한 이중 납세"라고 주장했다.
현행 지방세법에 따르면 전용면적이 85㎡를 초과하는 분양가 7억원 주택의 경우 주택사업자는 보존등기 때 취득세(2.8%) 농특세·지방교육세(0.36%) 등 총 2212만원을 내야 하고, 입주자는 이전등기 때 취득세(2%) 농특세·지방교육세(0.4%) 등 총 1680만원을 내야 한다. 현실적으로 주택사업자가 취득세 등 조세 부담을 분양가로 전가한다는 사실을 감안할 때 입주자는 전체 분양가의 5.56%인 3892만원을 부담하게 된다. 게다가 주택건설사업자의 보존등기와 입주자의 소유권 이전등기는 대부분 동시에 이뤄질 정도로 시차가 거의 없다.
건설업계 관계자는 "주택 보존등기는 사업자가 완공된 주택을 소유할 의사 없이 일시적으로 취득하는 절차적 행위에 불과한데도 사업자에게 취득세를 부과하는 것은 불합리하다"고 말했다.
취득세 이중 납세는 해외에서도 유례를 찾기 힘들다. 일본은 가옥이 신축된 경우 해당 가옥이 최초로 사용되거나 양도가 행해진 날에 가옥 취득이 이뤄진 것으로 간주한다. 해당 가옥의 소유자 또는 양수인을 취득자로 보고 이들에게만 부동산 취득세를 부과한다. 단 가옥이 지어진 후에도 사용되거나 양도가 이뤄지지 않는다면 가옥이 지어진 지 6개월이 경과한 후 취득한 것으로 간주해 당시 소유자에게 부동산 취득세를 부과한다
국내에서도 차량·기계장치·항공기·선박 등을 제조했을 때 해당 제품을 사용하는 소비자가 취득세를 낼 뿐 사업자는 취득세를 내지 않는다. 특히 주택건설사업자와 유사성이 큰 주택조합이 취득세를 내지 않고 있어 형평성이 결여돼 있다는 지적이다. 현재 주택조합 및 재건축조합이 조합원용으로 취득하는 부동산은 조합원이 취득한 것으로 간주해 조합원에게 취득세를 부과하고 시행사인 주택조합은 취득세가 비과세된다. 물론 주택조합이 처음부터 취득세를 내지 않았던 것은 아니다. 지금의 주택건설사업자와 마찬가지로 과거 주택조합도 취득세를 냈으나 1994년 '주택조합에서 납부한 취득세를 조합원에게 다시 부과하는 것은 부당하다'는 대법원 판결이 나온 후부터 취득세 부담을 피하게 됐다. 건설업계 관계자는 "주택조합처럼 일반 건설사업자도 소송을 건다면 판결을 통해 문제를 해결할 수 있겠지만 아쉽게도 아직까지 소송이 제기된 적이 없다"고 말했다.
지방세법 개정을 통해 주택건설사업자의 이중 납세 문제를 해결하려는 시도는 9년 전인 2008년에 한 차례 있었다. 당시 국회 안전행정위원회는 "주택건설사업자가 분양을 목적으로 취득하는 주택은 실제 보유 의사와 무관한 절차적 행위 측면이 강하고, 결국 이중 과세가 분양가로 전가돼 가계의 주거비용 상승으로 이어질 우려가 있다"고 인정했다. 하지만 "지자체 세수가 7000억원가량 감소할 것으로 추계되고 사업자에 대한 비과세 조치가 분양가 인하로 이어질지가 불투명하다"며 개정안을 통과시키지 않았다.
이에 대해 건설업계에서는 일정 규모 이하인 주택에 한해 사업자의 취득세 부담을 없애주는 방안을 대안으로 제시하고 있다. 지자체 세수 감소를 최소화하면서 서민이 주로 이용하는 소형 주택의 분양가를 낮춰 국민의 주거 안정이라는 공익을 극대화하자는 것이다. 건설업계 관계자는 "전용면적 40㎡ 이하인 주택의 경우 건설사업자의 취득세를 면제해주고, 40~60㎡ 주택은 취득세의 100분의 75, 60~85㎡ 주택은 취득세의 100분의 50을 경감하는 방안이 검토될 수 있을 것"이라고 말했다.
[용환진 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]