소비자가 궁금한 여섯가지 질문 Q&A

Q1) 작년 11.3 대책과 이번 8.2 대책의 차이점은
A) 작년 11.3 대책의 경우 신규아파트 청약조건을 강화하는 것이 핵심이었다면, 이번 8.2 대책은 재건축·재개발 아파트와 다주택자에 대한 규제에 포커스가 맞춰져있다.1970~1980년대 엄청나게 생겼던 아파트들 재건축 연한이 최근 동시에 도래하자 이들 아파트에 오래 거주했던 원주민이 아닌 외부에서 차익을 노리고 들어온 사람들이 값을 천정부지로 올린다는 인식에서 나온 규제다. 실제 강남·서초 재건축 아파트는 정비구역지정 이후 가격이 치솟고, 사업시행 및 관리처분 인가 때 정점을 찍는데, 진행 속도가 빠르면 단기간 엄청난 시세 차익을 누릴 수 있어 부동산 재테크의 대명사로 불렸다. 이번 6.19 대책에서 재건축 초과이익환수제를 내년 1월부터 시행한다고 명시했고, 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위를 사고 파는 것을 제한했다. 예를 들어 개포동 인근 아파트들 거래는 올스톱이다. 조합이 설립된 후 몇가지 예외 상황을 제외하곤 조합원 지위를 사고 팔 수 없다. 만약 조합설립인가 이후 단계에서 재건축 예정주택을 양수받으면 현금으로 청산해야 한다.
Q2) 조합원 지위 양도에 대한 예외조항은 무엇인가. 또 이번 대책 발표전 재건축 아파트 조합원 지위 양수계약을 체결한 경우 어떻게 되나.
A) 재건축이 늘어졌을 때다. 조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고, 3년 이상 소유했을 경우, 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유했을 경우 조합원 지위 양도가 가능하다. 다만 이번 대책 발표 전 재건축 예정주택의 매매계약을 체결한 경우는 조합원 지위를 양수받을 수 있다. 꼭 잔금을 다 납부하지 않았더라도, 매매계약을 체결했다면 가능하다. 8월 2일까지 계약한 재건축 아파트 매매는 영향없다.
Q3) 서울 등 투기과열지구에서 집을 사려면 대출 등 자금마련대책은 어떻게 세워야 하나.
A) 기존에는 집값의 60%까지 대출이 가능했던 것이 40%로 줄었다. 10억원짜리 서초구 아파트를 구입다면 6억원까지 대출이 가능하던 것이 4억원으로 줄어든 것. 또 DTI 규정이 있어 연 소득이 8000만원인 사람은 연간원리금상환액이 3200만원을 넘으면 안된다. 단순 계산하면 한달에 원금과 이자를 합쳐 267만원 이하로 내는 정도다. 다만 주택담보대출에 대한 이같은 규제는 하반기 감독규정 개정안 시행 이후 건부터 적용된다. 최소 2주 이상 소요될 것으로 예상된다. 이 때문에 대책 발표 직후 주택담보대출 수요가 몰릴 우려도 있다. 집단대출에 대한 LTV·DTI 규제는 대책 발표 이후 입주자 모집 공고 사업장에 모두 적용돼 즉각 시행된다 볼 수 있다. 다만 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애 최초의 경우 7000만원), 주택가격 6억원 이하, 무주택 가구는 이 비율이 완화된다. 투기지역이나 투기과열지구 소재 주택담보대출은 규정인 40%에 10%포인트 완화해 50%까지 받을 수 있다. 또 투기과열지구와 투지기역 기존 주택 보유자의 주택담보대출 만기연장이 제한된다.
Q4)투기지역에 들어간 지역의 경우 실수요자 입장에선 어떤 점이 달라지나.
A) 투기과열지구는 서울 전 지역과 경기도 과천시, 세종시가 들어갔는데, 투기지역은 서울 일부 구와 세종시만 들어갔다. 강남, 서초, 송파, 강동 등 소위 강남4구와 마포, 용산, 성동, 노원, 양천, 영등포, 강서 등 총 11개구와 세종시가 대상이다. 투기지역에 들어간 곳에 집을 살 경우 가구당 주택담보대출이 세대원 1명으로 제한된다. 즉 맞벌이 부부가 부모를 모시고 사는 4인 가족이라고 해도 1명만 주택담보대출을 받을 수 있다.
Q5) 이미 11.3 대책 때 청약통장을 사용해 일반분양을 받은 경우 5년간 재당첨 금지 제한이 있었다. 이번에 달라진 점은.
A) 일반분양에 대해서는 5년간 재당첨 금지 조항이 있었으나, 조합원 분양분은 재당첨 제한이 없었다. 이번 8.2 대책에선 투기과열지구 내 정비사업 일반분양은 물론 조합원 분양에 당첨된 가구도 5년간 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨이 제한돼 재당첨 제한의 범위가 커졌다.
Q6) 해외 주재원 나가서 다주택자 양도소득세 중과가 억울한데 예외는 없나?
A) 1가구 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%포인트(3주택 이상 보유자는 20%p)를 가산하고, 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제한다. 다만 예외 규정도 있다. 정비구역 내 주택이 아닌 기준시가 1억원 이하 주택, 지방 3억원 이하 주택과 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택, 사원용으로 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택, 근무상 형편이나 취학, 질병요양 등 사유로 1년 이상 거주하고 직장문제, 학업, 치료 문제가 해소된 후 3년내 팔 경우 등이다. 또 결혼이나 노부모봉양을 위해 합가한 날로부터 5년이 경과되지 않은 주택도 양도세 중과세가 적용되지 않는다. 다주택자 양도소득세 중과세는 내년 4월부터 시행된다.
[정리 = 박인혜 기자 / 김강래 기자]