"투기 주춤하겠지만…4~5년뒤 공급위축發 급등 우려"

◆ 8·2 부동산대책 / 부동산 전문가 10인 진단 ◆

"당장은 거래가 끊기면서 집값이 안정되겠지만 중장기적으로 집값 급등이 불가피하다. 언 발에 오줌 누기식 행정이다."
8·2 부동산대책을 바라보는 전문가들 의견은 이 같은 말로 요약된다. 공급 확대 대책이 일부 포함되긴 했지만 시장 수요에 턱없이 못 미치기 때문에 중장기적으로 시장을 안정시키기엔 역부족이라는 것이다. 금융규제 강화가 서민들의 내 집 마련을 가로막고 갭투자를 활성화해 단기적인 시장 안정 효과조차 거두기 어려울 것이라는 혹평도 나왔다.
2일 매일경제는 부동산 시장 전문가 10명에게 8·2 부동산대책에 대한 의견을 들어봤다. 다양한 시각을 반영할 수 있도록 금융업계, 학계, 부동산업계, 분양대행사, 디벨로퍼 등 각 분야 전문가들을 조사 대상에 골고루 넣었다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "이번 대책은 당초 예상을 뛰어넘는 고강도 종합 대책으로 시장에 주는 파급효과는 6·19 부동산대책과 비교할 수 없을 만큼 클 것"이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "막연한 투자보다 거주 가치를 중시하는 새 트렌드가 생길 것으로 예상된다"며 "기존의 주택시장 투자자들은 월세 수입이 잘 나오거나 주거 환경이 탁월한 주택 몇 곳에만 압축적으로 투자하는 성향이 강해질 것"이라고 내다봤다.

하지만 이 같은 시장 진정 효과는 오래 가기는 어렵다는 게 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장을 제외한 9명의 일관된 설명이다. 투기 억제에만 초점이 맞춰져 있고 중장기적인 공급 확대나 전·월세 안정 대책이 빠졌기 때문이다. 특히 양도세 강화나 재건축 조합원 양도 금지 등 규제는 오히려 공급을 축소시킨다는 지적이 제기된다. 양도세가 강화되면 기존 집 보유자들은 매도를 하지 않은 채 계속 보유하겠다는 결정을 내릴 가능성이 크다. 특히 보유세 인상이 없었기 때문에 보유에 대한 부담이 바뀌지는 않았다. 또 조합원 지위 양도 금지로 재건축 초과이익환수제 부담을 떠안게 된 재건축 대상 아파트의 현 조합원들은 재건축을 미룰 공산이 크다. 이는 모두 주택 공급을 줄이는 결과를 일으키기 때문에 중장기적으로 부작용이 크다고 지적했다.
김승배 피데스개발 대표는 "일단 수요자들이 거래를 멈추고 시장을 관망하겠지만 언제든 다시 돌아올 수 있다는 게 문제의 핵심"이라며 "인위적으로 수요를 억누르면 나중에 오히려 시장이 더 가파르게 상승할 수 있다"고 경고했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "서울 등 일부 지역은 조합원 지위 양도 금지 등 정비사업 규제 강화 때문에 주택 공급이 원활하지 못하게 돼 내년에 가격 급등 현상이 재현될 우려가 있다"고 말했다.
주택 투기 억제에도 한계가 있다는 의견이 많았다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 금융규제 강화로 내 집 마련을 어렵게 하면 임차수요가 증가해 전세 가격이 상승하기 때문에 오히려 갭투자를 활성화시킬 수 있다는 지적이다. 채상욱 하나금융투자 애널리스트는 "양도세 상승으로 갭투자자들이 유동성 문제를 겪을 수도 있지만 이는 임대사업자 전환이나 전세 가격을 올리는 방식으로 해결할 수 있다"고 분석했다.
풍선효과에 대한 우려도 컸다. 서울에 주택 공급이 부족한 상황에서 서울 전역을 투기과열지구로 지정하면 경기도나 인천 주택 가격이 치솟을 수밖에 없다는 것이다. 심교언 건국대 교수는 "분당·판교 등 경기도 지역에 투자수요가 몰릴 것"이라고 말했다. 김세원 내외주건 이사는 "투기과열지역 등 강력한 규제정책이 적용되는 지역과 맞닿은 지역 또는 해당 규제지역의 꼬마빌딩 등 기타 부동산 상품으로 유동자금이 이동할 것"이라고 내다봤다.
전문가들은 최근 부동산 가격이 급등한 원인을 정부가 잘못 짚고 있는 게 가장 심각한 문제라고 지적했다. 최근 집값이 오른 것은

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