나가겠다는 임차인, 나가라는 임대인? 그러나, 모텔투자관심은 아직 식지 않았다?

모텔 사랑 이길원 대표에 따르면 최근 수익형 모텔 의 동향이 크게 변화하고 있다고 한다. 그가 그동안 분석해온 모텔사업의 과거와 현재 사례를 통해 앞으로 수익형 부동산 (모텔)의 미래를 알아보자.

서울 강동구 소재의 B모텔은 보증금 3억 원, 월세 1100만 원으로 2년째 임대중이다. 임차인 김모씨는 왕년에 모텔을 소유하면서 모텔 운영경험이 있다.
10여년 전 모텔을 팔고 다른 업종으로 전환하여 생사고락을 하던 중, 중년의 나이에 쉽게 사업을 할 수 있는 일을 찾던 중 그래도 과거에 돈도 벌었고 경험이 운영경험이 있었던 모텔을 임대운영하기로 하고 모텔을 임대로 운영중이었다. 그러나 과거의 경험은 경험일 뿐 새로 시작하는 모텔운영은 쉽지 않았다. 2년의 세월이 새로운 트랜드변화에 적응하는 과정이었다. 시설의 노후화도 운영에 어려움을 가중시켰다.

자리몫으로 버티기에는 버거워졌다. 임대기간이 만료될 시점에 임대인에게 월차임의 조정과 시설의 보수를 요청하였지만 임대인의 답변은 간단했다.
“수익이 안 맞으면 내가 들어가서 운영할게요.”였다. 결국 해당 B모텔의 임차인 김모씨는 임대운영을 포기하고 나갔으며, 임대인이 보수수리하여 직영 중이다. 모텔임대물건이 하나 없어졌다.
2003년 이전, 모텔에도 시설권리금이 있었다. 서울 강남 소재로 유흥업소를 상대로 영업을 하던 모텔들은 시설권리금이 2-3억 원을 호가하기도 했다. 시설권리금이 1-2억 원을 호가해도 임대투자로 모텔을 운영하려는 투자자들이 줄을 섰다. 시설권리금이 없다면 무조건이었다. 임대인도 임대수익형부동산으로 모텔을 소유할 만 했다. 임차인은 자기가 운영하려는 모텔에 시설을 투자하며 운영을 하며 제3자의 임차인을 구하여 임대인에게 알리고 서명날인만을 요구하며 임대차거래가 이루어지곤 했다. 이제는 옛이야기가 되어가고 있다.

그러나, 2004년 말, 성매매방지특별법이 시행되면서부터 한 동안 임대인과 임차인의 상황은 달라졌었다. 그 몇 년 간은 임차인이 왕이 되었다. 임대인이 모텔의 시설을 교체보수 수리까지 해주면서 모텔을 임대 놓아야 했다. 임차인의 천국이었다.

그 때, 적극적인 투자마인드를 가진 임차인 중에는 낙후, 노후화된 시설의 여관, 모텔들을 선택하여 임대기간을 늘리면서 과감하게 투자하여 대박이 나기도 했다.

서울 관악구 신림동의 T모텔은 보증금 3억 원, 월세 2000만 원, 객실 45실의 모텔을 임대하여 시설투자로 3억 여 원을 투자, 5년의 임대기간으로 임차한 결과, 월매출 4000여만 원짜리 모텔을 월매출 1억2000만 원을 달성하며 모텔로 변신시키면서 수익률 대박을 터트렸다. 2007년 이후로 약 4-5년 간은 이런 노후시설의 모텔들을 찾아서 임차인이 과감하게 투자하고 임대기간을 늘려잡는 임대방식이 한 동안 유행했다. 그러면서 모텔에도 다시 시설권리금이라는 것이 형성되었다. 모텔을 임대운영하려는 임대수요도 폭발적으로 증가하였다. 모텔투자 붐이 형성된 시기였다.

그러던 모텔임대시장이 2016년 중하반기, 대통령탄핵과 사드배치의 정국에서 외래여행객이 급속히 감소하면서 모텔임대시장의 임대수요 및 임대조건도 확연히 달라지고 있다.

2017년 하반기,
최근에는 모텔의 월매출 감소로 임차인은 숙박업 운영에 큰 어려움을 겪고 있다. 시설권리금에만 매달리며 만기가 지난 임차모텔을 지속적으로 운영해야 할지를 고민하게 되었다. 직영 중인 중저가 비즈니스호텔 중에서도 숙박업영업을 포기할 것인가를 고민하고 있다.

실제로 서울의 관광숙박상권의 메카라고 일컬어지는 명동에서는 중저가 비즈니스호텔이 호텔 숙박업영업을 포기하고 일반상업용도로 용도전환을 선택하였다. 서울 영등포구 소재의 30여 년간 객실 55실의 호텔 숙박업으로 유명세를 떨치며 2014년도에 매매호가 150억 여원에 거래가 이루어지기도 했던 중저가 비즈니스호텔은 호텔숙박업을 포기하고 주거용 건물을 신축예정이다.

과잉 공급된 중저가비즈니스호텔의 부작용이 나타나기 시작하고 있다. 생존력이 강하다는 모텔에서도 임대인과 임차인간의 임대조건 조정의 분쟁이 증가하고 있다.

차모씨는 경기도 광명시 소재의 U모텔은 약6년 여간 객실 20여 실, 보증금 2억 원, 월세 500만 원에 전철역세권의 모텔을 임대운영했다. 그러나, 최근에 매출이 급감하면서 시설권리금 3000만 원에 한 동안 임대를 내놓었다.

임대만기가 되도록 임대가 나가지 않자, 임대인에게 만기 시 시설권리금을 포기하고 나가겠다고 통보를 했다. 임대인은 자기가 직영한다며 나가라고 통보를 했다. 임대인은 임대조건 조정보다 자기가 시설보수투자하는 직영을 선택하였다.

최근 급변하는 정치경제상황으로 관광숙박업이 경영에 어려움을 겪으면서 임대인과 임차인 간에 분쟁발생 빈도가 증가하고 있다.

예전처럼 과감하게 시설투자까지 하면서 임대운영하려는 임차인은 줄고 있지만 여전히 모텔임대투자관심을 높다.

중저가 비즈니스호텔의 과잉공급과 탄핵, 사드배치 등의 정국에서 외래여행객의 급감으로 중저가비즈니스호텔 과잉공급에 대한 부작용이 곳곳에서 나타나기 시작하고 있다.

굳건히 변신을 거듭하며 살아남기를 지속하고 있는 모텔업계 역시 기존의 시설의 고급화만으로는 더 이상 매출감소를 극복하기에는 한계가 있어 보인다.

나가겠다는 임차인과 나가라는 임대인 사이에서 모텔은 직영과 위탁경영의 틈새시장이 나타날 것으로 예상되며 임대인들의 적극적인 투자가 이루어진다면 모텔업계는 좀 더 탄탄한 수익형부동산 상품으로 자리매김하게 될 것이다.

적은 자금투자로 특화된 개성을 살린 가족경영의 모텔 숙박업 경영시대가 점점 도래하고 있다. 작은 모텔들의 반란이 다시 시작될 것으로 예상된다.[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]