"청년 주거난 완화·도시재생 두 마리 토끼 잡아"

■ 서울시 역세권 청년주택 역할과 미래는

서울시가 야심 차게 진행하고 있는 역세권 청년주택 사업은 지난해 7월 본격 시행 후 수많은 공격을 받아왔다. 임대료 적절성과 사업자 특혜 문제 등도 지적된다. 역세권 청년주택 사업이 시작된 지 1년이 지나도록 각종 논란에서 벗어나지 못하는 이유는 무엇일까.
매일경제는 사업 책임자인 정유승 서울시 주택건축국장과 서울시 도시계획위원회 위원 등을 역임한 서충원 강남대 부동산건설학부 교수의 대담을 마련했다. 도시재생이 화두로 떠오른 가운데 역세권 청년주택의 역할과 미래를 살펴보기 위해서다.
서 교수는 "시민들과 공감대를 형성하기 위해 왜 역세권에 청년주택이 필요한지, 왜 사업을 시작했는지 설명이 필요하다"고 조언했다. 정 국장은 "역세권 청년주택은 청년들의 주거난을 완화하자는 취지로 시작했다"고 밝혔다.
정 국장은 "주거난 해소를 위해서는 임대주택을 저렴하게 대량으로 공급해야 한다"며 "하지만 서울시에 활용할 수 있는 땅이 부족한 실정"이라고 말했다. 마침 노후 역세권의 개발 밀도를 조사해보니 서울시 평균보다 개발이 더 안 돼 있었다고 한다. 개발 여력이 충분하다는 뜻이다. 정 국장은 "도시재생 측면에서 볼 때 청년주택은 노후 역세권 재생 수단"이라고 의미를 부여했다.
민간 용지에 임대주택을 조성하기 위해 서울시는 사업자에게 용도지역 상향 등 규제를 완화해주고 있다. 서 교수는 "민간 참여를 이끌어내기 위해 과도한 특혜를 준다는 지적이 나오는 이유"라고 설명했다. 정 국장은 이와 관련해 "민간 사업자는 용도지역 상향을 허가받는 대신 전체 임대주택 중 10~25%에 해당하는 물량을 공공임대주택으로 건립해 서울시에 제공해야 한다"고 설명했다. 공공기여율, 즉 기부채납률이 최대 25%에 달한다는 뜻이다. 수익률도 특혜라고 보기는 어렵다는 것이 서울시 입장이다. 저소득 청년층에게는 최초 임대료를 서울시와 협의해 주변 시세 대비 80%로 하향 조정해줘야 하기 때문이다. 정 국장은 "사전 용역 당시 시뮬레이션을 해본 결과 임대료 인하 조건 없이 10~25%의 공공기여를 할 경우 대략 7%대 임대수익률이 나왔다"고 말했다. 이에 서 교수는 서울시가 직접 임대주택을 조성할 방안은 없는지 물었다. 정 국장은 "공공이 임대주택 한 가구를 조성하려면 평균 2억원이 필요하다"며 "따라서 역세권의 민간 용지를 활용하고, 개발을 유도할 수 있게 용도지역 상향 등 일부 규제를 완화하는 방안을 마련했다"고 말했다. 이 경우 가구당 2000만~3000만원 수준의 보증금과 월세 지원금만 공공이 투자하면 된다.
청년주택은 임대료가 너무 높다는 비판에 대해 정 국장은 "최근 시세를 보면 역세권 외 지역도 고시원 월세가 20만원 이상"이라며 "서울시가 제공받아 운영할 공공임대주택은 예상 임대료가 10만원대"라고 설명했다. 민간 임대주택도 보증금과 월 임대료 지원을 감안하면 20만~30만원대 월세로 서울 초역세권 지역에 살 수 있다. 여기에 서울시는 1인 기준 중위소득 60% 이하(월 99만1859원) 청년층에게 보증금 외에도 월세지원금을 지급할 계획이다. 서 교수는 "장기적으로 임대료 안정화라는 긍정적 효과도 있을 수 있다"고 평가했다.
다만 서 교수는 "혼잡한 역세권에 청년주택을 공급하면 교통난이 더욱 악화되는 것 아니냐는 오해가 있다"고 지적했다. 정 국장은 "청년주택은 차를 소유하면 입주가 불가능하도록 조건을 만들었기 때문에 차를 갖고 오면 퇴거 요인"이라고 해명했다. 그는 "오히려 청년주택 주차장을 주민들과 저렴한 요금으로 공유하기 때문에 교통난 악화가 아니라 주차난 해소를 이끌어낼 수 있다"고 말했다.
8년 임대기간 이후에는 사업자가 임대 대신 분양으로 전환할 수 있어 세입자가 쫓겨난다는 의혹도 제기되고 있다. 정 국장은 "8년이라는 기간은 서울시가 아닌 법이 정한 기준"이라고 설명했다. 정 국장은 "이를 개선하기 위해 지방자치단체장들이 8년에서 20년까지 임대의무기간을 정할 수 있도록 법 개정을 요청한 상태"라고 말했다.
만약 8년 후 분양하려는 사업자가 있다면 공공리츠를 조성해 저소득용 일부를 통매입하는 방안이 대안으로 검토된다.
[김강래 기자 / 사진 = 이승환 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]