[2018 부동산경매] 대출규제여파로 고경쟁·고낙찰가율 시대 끝나나

올해 법원경매 시장은 역대 각종 경매 지표기록들이 갱신된 '기록의 해'였다. 저금리 기조 장기화로 인해 연체율이 역대 최저치를 기록하면서 경매 물건은 2001년 1월 경매통계 작성 이후 가장 낮은 수준에 머물렀으며, 이런 물건 감소 현상은 부동산경기 상승세와 맞물리면서 가격(낙찰가율)은 역대 최고점을 기록했다.
내년 부동산 시장은 대출 규제와 다주택자 양도세 중과 규제가 본격적으로 적용이 예정된데다 금리상승의 여파로 다소 경색될 것으로 보인다. 이에 경매 시장도 경색 국면으로 들어서면서 낙찰가율이 하락하면서 3년간 이어오던 고경쟁·고낙찰가율 시대가 끝날 것으로 보인다.
◆ 경매 기록 경신의 해 2017년…건수 역대 최저, 낙찰가율 역대 최고

↑ [자료제공 = 지지옥션]

26일 지지옥션 경매분석센터의 올해 경매 통계 잠정치 분석에 따르면 경매 진행건수는 10만7000여건으로 전년대비 14.4% 감소했다. 2014년 이후 4년 만에 총 경매 진행건수가 절반으로 줄어든 수준이며 이는 저금리 기조의 장기화로 인한 가계부채 연체율 감소 여파로 분석된다. 금융감독원에서 발표한 10월 국내은행 주택담보대출 연체율은 0.19%로 예년에 비해서 매우 낮은 수준을 유지하고 있다. 경매 물건 중 약 65%가 금융권 연체로 인해 나오는데 연체율 감소 여파로 물건은 감소했다. 올 상반기에는 일반 부동산의 가격 상승과 거래량 증가도 진행 중인 경매 물건의 취하나 변경을 가속시키면서 물건 부족에 영향을 미쳤다.
2012년 67.4%의 저점을 찍은 평균낙찰가율은 6년째 상승하며 올해 73.8%로 나타났다. 특히 역대 최고치인 2007년 72.6%를 넘어서기도 했다.
용도별로는 주거시설(87.5%)과 업무상업시설(68.0%)이 모두 역대 최고 낙찰가율을, 토지는 전년 대비 7.1%포인트 상승한 76.0%로 2008년 이후 9년 만에 최고치를 기록했다. 공업시설도 2년 연속 오르며 67.4%로 나타났다.
경쟁률을 나타내는 평균 응찰자수는 4.0명으로 전년대비 0.2명 감소했다. 2015년 4.3명으로 고점을 기록한 이후 2년 연속 하락세다. 특히 올해 총 응찰자수는 약 15만명 전후로 파악되는데 이는 경매 통계가 작성된 이후 가장 적다. 2005년에는 약 45만명이 응찰에 참여했으며 2016년도 20만명이 넘었다.
이창동 지지옥션 선임연구원은 "응찰자수 하락의 원인 우선 경매 물건 감소와 고낙찰가 영향으로 신건 낙찰이 늘면서 기회가 줄어든 것"이라며 "8.2부동산 대책 이후 주거시설을 중심으로 대출이 막히면서 하반기 응찰자수가 감소한 것도 일정 부분 영향을 미쳤다"고 분석했다.
◆ 내년 유찰 증가로 낙찰가율 조정예상…수도권 하락폭 5% 내외 그칠 것

↑ [자료출처 = 지지옥션 / 금융감독원]

8.2부동산 대책 이후 고경쟁·고낙찰가율 하락의 조짐이 나타나고 있어 낙찰가율도 내년부터 본격적으로 조정될 것으로 보인다. 낙찰률이 하락하면 유찰물건들이 증가한다. 이는 저감된 물건 증가로 이어지며 점진적인 낙찰가율 하락을 유도한다.
특히 아파트는 4월 양도세 중과 회피 물량이 얼마나 나오는지에 따라 경매 낙찰가율이 크게 달라질 것으로 예상된다. 급매 물량이 늘어아면 급매 가격에 맞춰 해당 지역 낙찰가율이 조정될 수도 있다. 소액 투자자의 경우 상반기부터 매수 타이밍일 나올 수도 있을 것으로 보이나 단기 시세차익은 기대하기 힘들기 때문에 장기 보유나 월세 전환 등을 감안한 입지 조건 등을 더 따질 필요가 있겠다.
지방 토지의 경우 귀농·귀촌의 열기가 이어지는 만큼 당분간 낙찰가율 상승은 지속될 것으로 보인다. 다만 수도권 및 광역시 토지 낙찰가율이 주거시설 낙찰가율과 연동되기 때문에 전체 토지 낙찰가율은 일부 조정이 있을 것으로 예상된다.
강은 지지옥션 팀장은 "경매 시장이 이미 일반 거래시장의 일부로 취급될 만큼 대중화됐고 내년 4월 다주택자 양도세 물건이 어느 정도 나오느냐에 따라 하락폭은 수도권을 중심으로 5% 내외에서 그칠 것"이라며 "10월 현재 금융감독원 가계주택담보대출 연체율이 0.19%로 최저점을 유지하고 있어 내년 상반기까지는 큰 폭의 물건 증가를 기대하기는 어려워 본격적인 경매 매수 타이밍은 물건이 늘어나는 하반기 이후로 잡아야 될 것으로 보인다"고 전망했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]