한화라살글로벌리츠부동산 펀드, 공실 적은 오피스에 집중투자…석달새 7%↑

◆ 공모펀드 돋보기 / '한화라살글로벌리츠부동산 펀드' ◆

글로벌 금리 인상 가속화 전망에 '안전 마진'을 찾으려는 투자자들의 발길이 분주해지고 있다. 금리 인상으로 채권 투자에 대한 매력이 떨어진 데다 긴축발작 우려로 글로벌 증시가 흔들리면서 주식시장 역시 꾸준한 수익을 담보하기 어려워졌기 때문이다.
부동산 간접투자 상품인 리츠는 시장금리에 비해 높은 배당을 안정적으로 얻을 수 있다는 점이 매력으로 꼽힌다. 상장된 주식을 거래한다는 점에서 주식차익과 환차익도 거둘 수 있다. 금리 인상이 자금 조달 비용을 증가시켜 수익률에 부담 요인이 될 수 있지만 국가별 국채 10년물보다 높은 배당수익률을 보유하고 있어 장기적 관점에서 투자전략을 세우는 투자자라면 관심을 둘 만하다.
미국계 부동산 전문 운용사인 라살자산운용이 위탁운용하는 '한화라살글로벌리츠부동산펀드'는 글로벌 긴축 움직임에도 꾸준한 수익률을 올려 눈길을 끈다. 최근 1개월 기준으로는 4.41%, 3개월 기준 7.3% 수익률을 기록하며 선전하고 있다. 최근 1년 기준으로도 4.24%로 안정적인 수익률을 자랑한다.
해당 펀드는 유럽과 일본 등 금리 인상 기조가 상대적으로 완만한 국가에서 투자 비중을 늘려 대응해 글로벌 금리 인상 국면에서 안정적인 수익률 달성을 이끌었다. 현재 펀드 포트폴리오에서 국가별로는 미국이 50.6%로 가장 높은 비중을 차지하고 있고, 일본(12.2%)과 홍콩(8.4%) 등이 뒤를 잇고 있다. 미국의 추가 금리 인상을 앞두고 향후에도 일본과 유럽 등지에서 투자 비중을 확대할 계획이다.
이 펀드는 단기 세입자를 겨냥하는 호텔과 리조트 리츠보다는 중장기로 세입자를 확보할 수 있는 상업용이나 오피스 리츠의 펀드 편입 비중을 크게 가져가고 있다. 세입자를 못 구할 경우 발생하는 손실 부분이 고스란히 펀드수익률에 반영되는 리스크를 피하기 위한 전략이다. 섹터별 자산 배분을 분석해보면 상업용 리츠(18.2%)가 펀드 편입 비중이 가장 컸고, 오피스 리츠(13.8%)와 복합부동산회사(12.7%), 주택 리츠(11.8%)가 10%를 상회하는 비중을 보였다.
유나무 한화자산운용 펀드매니저는 "이 펀드는 부동산 세입자들이 중장기로 계속 들어올 수 있는 프라임급 지역 위주로 투자하고 있어 세입자를 못 구했을 때 발생하는 손실 부분이 상대적으로 낮았다"며 "10년 이상 보유해야 하는 장기물도 펀드에서 차지하는 비중이 작다 보니 금리 인상에 따른 여파도 상대적으로 덜 받았다"고 설명했다.
글로벌 금리 인상 기조가 단기 수익률에는 부담이 될 수 있지만 중장기적으로는 오히려 호재가 될 수 있다는 관측도 내놨다. 유 매니저는 "금리 인상 초입기에는 리츠가 심리적인 여파를 받는 게 분명하지만 지금처럼 미국이 시장과 소통하는 방식으로 금리를 올리는 상황에서 단기 급등할 여지는 적다"며 "이런 상황에서는 리츠에 대한 수익성 부분이 훼손되는 것보다 임대료 상승 등 인플레이션 헤지 자산으로서 매력이 더 부각될 것"이라고 지적했다.
다른 부동산 펀드에 비해 비교적 환매가 자유로운 것도 리츠 펀드의 장점으로 꼽힌다. 이 펀드 A클래스의 경우 환매수수료가 없고 C클래스 등 다른 유형도 3개월 이상만 유지하면 별다른 수수료 없이 환매할 수 있다. 환매가 불가능한 폐쇄형 상품이 대다수인 다른 일반 공모형 부동산 펀드와 대비되는 모습이다.
■ 랄프 라살자산운용 증권총괄

"미국 금리 인상으로 주식과 채권시장이 조정을 받더라도 리츠 상품은 꾸준히 연 8~10% 수익률을 달성할 것이다."
글로벌 부동산 전문 자산운용사인 라살자산운용에서 증권부문 전략을 맡고 있는 스티브 랄프 총괄(사진)은 지난 11일 방한해 매일경제와 인터뷰하면서 이같이 밝혔다.
랄프 총괄은 다음달 미국 금리가 또 한 차례 인상될 것으로 예상되면서 최근 이머징마켓을 비롯한 전 세계 금융시장에 변동성이 커지고 있지만, 리츠(REITs·부동산투자신탁) 상품이 대안이 될 수 있다는 얘기다.
리츠란 투자자로부터 모은 자금을 이용해 부동산을 소유한 뒤 임대료와 매각 차익을 배당으로 지급하는 상품을 말한다. 금리가 오르면 부동산 시장은 둔화되는 게 일반적이다. 특히 금리 인상기에 리츠 상품은 배당률과 국채수익률의 차이(스프레드)가 축소되면서 그만큼 투자 매력도도 떨어진다.
그럼에도 랄프 총괄이 금리인상기에도 리츠 상품이 유망하다고 꼽은 이유는 경기 하강에 대한 우려가 없고 부동산 자산가치가 상대적으로 저평가됐다고 보기 때문이다. 부동산 수요가 증가하면 리츠가 보유하고 있는 자산의 임대료가 상승해 수익률을 추가로 기대할 수 있다는 얘기다.
그는 "금리 인상은 기본적으로 경기가 좋기 때문에 나타나는 현상"이라며 "실제 미국을 비롯한 홍콩 일본 등 글로벌 주요 리츠시장에서 경제 전망이 밝기 때문에 부동산 가격도 상승세이고 임대료도 비싸지고 있다"고 밝혔다.
랄프 총괄은 이에 따라 "글로벌 리츠는 부동산 가격 상승을 최소 연 4% 정도로 보고 여기에 배당수익률을 4%로 보면 매년 최소 8~10% 정도는 수익을 낼 수 있을 것으로 기대한다"고 밝혔다.
[유준호 기자 / 한예경 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]