"양도세 엎친 데 종부세 덮쳐"…더 얼어붙는 강남 고가아파트

◆ 보유세 개편안 공개 이후 ◆

↑ 정부의 보유세 개편에 따라 고가 아파트 보유자들의 종합부동산세 부담이 커질 것으로 전망된다. 사진은 서울 송파구에 위치한 한 아파트 상가 내 공인중개업소 밀집 지역으로, 한동안 급등했던 이 지역 아파트값은 지난 4월 다주택자 양도소득세 중과 이후 조정 국면에 접어들었다. [한주형 기자]

지난 23일 오후 서울 송파구 잠실주공5단지 내 상가. 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 강화를 골자로 하는 보유세 개편안 초안을 공개한 다음날 이곳 공인중개사무소들은 대부분 개점휴업 상태였다. 올해 4월 다주택자 양도소득세 중과세가 발효된 이후 이곳에서는 일상화한 모습이다.
같은 날 서초구 반포자이 인근 공인중개사무소들도 비슷한 상황이었다. 문을 닫은 곳이 꽤 눈에 띄었다. 문을 연 곳도 인적은 끊겨 있었다. B공인 관계자는 "4월부터 다주택자 양도세 중과를 앞두고 발 빠른 사람들은 대부분 팔아서 '똘똘한 한 채'로 갈아탔거나 임대사업자 등록을 마쳤다"고 말했다.
이날 방문한 잠실주공5단지와 반포자이는 종부세 과세 대상인 '공시가격 9억원 초과'에 해당하는 아파트들이 집중적으로 몰려 있는 대표적인 지역이다. 정부의 보유세 개편안만 나온 상태여서 최종 결정 발표 때까지는 '일단 지켜보자'는 관망세가 이어질 가능성이 높다는 게 전반적인 분위기다. 이 때문에 오히려 극심한 '거래절벽'을 우려하는 목소리가 높다.
현재 다주택자가 강남 소재 집을 처분하려면 양도차익의 최대 62%(3주택 이상)를 양도세로 내야 한다. 앞으로 보유세가 오르더라도 집을 내놓을 가능성은 낮다는 것이 전문가 진단이다.
이날 둘러본 서울 주요 지역 부동산중개업소에서는 "10년 전 상황이 반복될 것"이라는 전망이 많았다. B공인 측은 "종부세를 다시 때린다고 하니 기억나는데 10년 전에도 결국 집값은 못 잡고 거래만 '뚝' 끊겨 실수요자만 잡지 않았느냐"며 "거래절벽만 만들 게 뻔하다"고 내다봤다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 3월 1만3837건에 달했던 서울 아파트 거래량은 4월 6234건으로 반 토막 났다.
2005년 종부세가 처음 시행된 후 2007~2008년 강북과 수도권 신도시 일대에 6억원 이하(당시 종부세 적용 기준) 주택에 투자가 쏠리면서 집값 급등이 벌어지기도 했다. 정부가 당시 강북 재개발 지역을 모두 주택거래 신고지역으로 지정하는 등 전방위적 진화에 나섰을 정도다. 똑같은 현상은 이미 감지되기 시작했다. 공시가격 9억원 이하 신축 아파트로 투자 문의가 부쩍 늘어났다. 성동구 센트라스 전용 59㎡는 이달 들어 부르는 값이 10억원을 찍었다. 양도세 중과 전 실거래가는 9억원이었다. 올해 초 기준 같은 동 동일 면적 아파트 공시가격은 4억8100만원이다.

실제로 한국감정원 아파트값 통계를 살펴보면 최근 강남 3구는 약세를 면치 못하고 있는 반면 재개발이 활발한 다른 지역은 오름세를 유지하고 있다. 다주택자 양도세 중과가 시작된 4월 들어 강남 3구는 일제히 주간 아파트 매매가격 상승률이 마이너스로 돌아선 뒤 아직 회복하지 못하고 있다. 반면 이달 18일 기준 관악(0.33%) 동대문(0.25%) 중랑(0.14%) 성북(0.13%) 등은 0.1% 이상의 오름세를 보인다. 이들은 모두 재개발이 활발히 진행 중인 지역이다.
강남 고가 아파트에 쏠렸던 투자 수요가 이미 '대이동'을 준비하는 모습도 간간이 목격됐다. 강남 소재 은행에서 근무 중인 한 프라이빗뱅커(PB)는 "몇 달 전부터 보유세 개편과 관련한 고객 문의가 많았고 개편안 초안이 발표된 22일에는 하루 종일 전화기를 붙들고 있었다"며 "10억원 근처 아파트는 증여를 많이 생각하는 것 같고, 빌딩이나 상가 투자를 고려하는 고객도 많다"고 말했다.
전세가율이 높은 아파트는 부담부증여로 처리하면 전세보증금이 증여세 부과 대상에서 제외되기 때문에 세금 부담이 상대적으로 낮다.
오피스텔 투자 역시 풍선효과가 예상된다. 최근 수익률 자체는 하향 추세지만 보유세 부담이 주택에 비해 훨씬 덜하다. 오피스텔은 가격에 상관없이 비주거용이면 종부세 적용을 받지 않는다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 "집주인 입장에서는 종부세 부과 후 수익률이 감소하는데 어떤 방식이든 임대료 전가가 불가피해진다"며 "잠잠했던 전세금을 다시 자극하거나 월세가 오를 가능성이 있다"고 지적했다.
[정순우 기자 / 김강래 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]