"서울 8년간 공급부족 7만가구 쌓여…재건축 활성화 시급"

공급 부족이냐 아니냐. 최근 서울 집값 급등을 두고 시장과 정부의 입장 차이가 엇갈리는 핵심 이슈다. 시장에서는 수요 대비 양질의 주택이 턱없이 부족하다는 입장인 반면 정부는 다주택자의 주택 사재기가 문제일 뿐 공급은 충분하다는 입장이다.
이런 가운데 증권사 리서치센터에서 서울 주택 공급 부족 여부에 대한 깊이 있는 분석을 내놔 눈길을 끈다.
교보증권은 5일 발표한 '서울 공급 부족은 팩트'라는 제목의 보고서에서 "서울은 2011년 이후 8년 누적 6만9398가구 공급 부족 상태"라며 "전국에서 가장 극심한 도심 공급 부족 상태"라고 밝혔다.
이번 보고서는 국토교통부와 부동산114에서 집계된 통계를 가공해 논리를 뒷받침할 숫자를 도출했다. 서울 입주 물량만 놓고 보면 2015년 2만1293가구, 2016년 2만3763가구, 2017년 2만7697가구, 올해 3만6371가구로 점점 늘어나는 추세다. 하지만 교보증권이 신규 입주에서 재건축·재개발에 따른 멸실 물량을 차감하는 방식으로 산출한 순증감 물량은 2015년 이후 올해까지 4년 누적 기준 3만8863가구 부족하다. 2011년부터 8년간으로 따지면 6만9398가구가 부족한 상태다.
이처럼 순증감 물량이 마이너스인 곳은 서울이 유일하다. 경기도(38만5868가구)와 경남(10만8181가구)을 필두로 다른 광역단체는 대부분 3만가구 이상 공급 과잉 상태다.
이번 보고서를 작성한 백광제 연구원은 서울의 아파트 수급 미스매치가 예상보다 더 크게 나타날 수 있다고 주장했다. 그 근거로 재건축·재개발 등 정비사업 과정에서 철거로 멸실되는 주택 수와 정비사업을 통해 신규로 공급되는 주택 수를 비교해 제시했다. 정비사업이 대부분 역세권 등 도심에서 이뤄진다는 점에 착안해 멸실 주택 거주자가 현실적으로 이주 가능한 아파트의 공급량을 비교한 것이다. 그 결과 전체 공급량으로 분석한 것보다 공급 부족이 더 심각한 것으로 나타났다.
올해 전체 입주 물량에서 멸실 물량을 뺀 수치는 -6883가구인 반면 정비사업에 따른 입주에서 멸실을 뺀 수치는 -1만2065가구로 두 배에 가까웠다. 도심지 새 아파트의 희소가치가 더 높아진다는 의미다.
백 연구원은 "주택 노후화가 지속되고 정비사업 외에는 도심에 주택을 공급할 방법이 없는 상태에서 공급 부족을 빠르게 완화하기 위해서는 정비사업 일반분양 물량 확대가 필요하다"며 "지금 같은 재건축 규제, 외곽지 공급 확대 정책이 지속된다면 수급 불균형에 따른 양극화를 심화시킬 가능성이 높아 보인다"고 말했다.
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