전세끼고 산 집, 입주때 주택담보대출 가능

정부가 지난 13일 '9·13 부동산 대책'을 발표하면서 서울 아파트 매매를 계획했던 대기 수요자들 문의가 폭증하고 있다. 예외 사유가 많아 문의가 속출하고 있는 9·13 부동산 대책의 핵심을 질의응답 형태로 정리했다.
Q 최근에 1주택자가 됐다. 전세를 끼고 집을 샀는데 세입자가 1년 후에 나간다고 해서 일단 다른 곳에서 월세를 살고 있다. 1년 후에 세입자를 내보내려면 주택담보대출을 받아야 하는데 주택 구입용이 아니라는 이유로 대출을 받을 수 없는 것인가.
A 이런 경우는 무주택자가 1주택을 매매하기 위한 신규 주택 구입용 주택담보대출로 해석해 주택 매매 후 얼마 기간이 지났는지에 상관없이 담보인정비율(LTV) 범위 내에서 주택담보대출을 이용할 수 있다. 1주택자가 신규 주택을 구입하고 기존 주택을 팔아 갈아타기를 한 경우에도 1주택자라면 전세입자를 내보내고 입주해 살기 위한 대출을 받을 때 생활안정자금 대출이 아닌 주택담보대출 이용이 가능하다. 다만 이미 2주택자인 상태라면 집을 한 채 팔아야 주택담보대출 등을 이용할 수 있다. 일반적으로 등기 이후 3개월이 경과한 시점부터는 기존 주택을 담보로 한 대출이 '생활안정자금 대출'로 분류된다. 2주택자에 대해선 생활안정자금 대출 자금을 전세입자를 내보내는 데 활용하는 것도 용도 외 유용으로 간주해 금지한다.
Q 1주택자가 좀 더 좋은 집으로 옮겨가려 할 때는 실수요로 인정돼 주택담보대출을 받을 수 있다고 들었다. 실수요로 인정되는 사유는 무엇인가.
A 기존 주택을 2년 이내 처분하는 조건으로 주택담보대출 이용이 가능하다. 1주택자가 유지되기만 한다면 대출이 가능한 셈이다. 규제지역이라 하더라도 ①학교 취학 ②근무상 형편 ③1년 이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 ④학교폭력으로 인한 전학 등 부득이한 사유가 있다면 은행 여신심사위원회 승인을 거쳐 대출을 받을 수 있다. 부모 봉양 등 목적으로 취득하는 주택 등에는 심사위원회 승인을 거쳐 예외적으로 2주택 보유가 인정된다.
Q 2년 내에 집을 팔겠다는 약정 등을 지키지 않으면 어떻게 되나.
A 은행에 대출금을 상환해야 한다. 또 향후 3년간 주택 관련 대출 이용이 제한된다. 생활안정자금을 대출받은 가구도 금융사가 주택 보유 여부를 주기적으로 확인해 주택 구입 사실이 확인되면 불이익이 생긴다. 금융사는 대출을 즉각 회수하고 주택 관련 신규 대출을 3년간 제한할 예정이다.
Q 다주택자와 연소득 1억원 초과 가구의 전세대출 보증이 막힌다고 들었다. 2주택자로, 기존에 받은 전세대출 만기가 10월에 돌아오는데 바로 대출이 막히나.
A 아니다. 이미 전세보증을 받은 2주택 이상 가구는 1회에 한해 기존 1주택 초과분을 '2년 이내에 처분'하는 조건으로 만기가 연장된다. 이 경우 소득요건도 적용되지 않는다.
Q 9월 13일 전에 계약했지만 잔금을 치르지 않았다. 9·13 부동산 대책이 적용되나
A 가계대출 관련 주택 구입 목적 시 LTV·DTI 규제 강화, 생활안정자금 LTV·DTI 규제, 주택임대업자 대출 규제는 시행일인 9월 14일 신규 대출 신청분부터 적용된다. 13일을 포함해 13일 이전에 ①주택 매매 계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주 ②금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청 접수를 완료한 차주 ③금융회사에서 대출만기 연장 통보를 받은 차주와 이에 준하는 차주에 대해서는 기존 규정을 그대로 적용한다. 집단대출 규제는 14일부터 입주자모집 공고(입주자모집 공고가 없는 경우 착공신고)된 사업장부터 적용된다.
[이승윤 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]