[부동산 알쏭달쏭] 전매제한 강화된 수도권 공공택지…도시개발구역이 대안 될까

↑ 동탄2신도시 모습 [매경DB]

오랫동안 주택시장에서 높은 인기를 구사했던 공공택지에 위기가 찾아왔다. 정부가 '9·13 부동산대책'을 통해 수도권 분양가상한제 주택의 전매제한 수위를 기존보다 강화했기 때문이다. 수도권 공공택지는 분양가상한제가 적용되는 대표적인 주택지다.
'9·13 대책'에 따르면 투기수요의 분양시장 유입을 사전에 차단하기 위해 현행 전매제한기간이 최대 6년에서 8년으로 늘어난다. 또 수도권 공공택지 내 신규 공급주택(분양가 인근 시세의 100% 이하)에는 거주의무기간을 신설하고 불가피하게 전매를 해야 할 사정이 생길 경우 사업시행자에게 분양가 수준으로 환매하도록 규정했다.
이처럼 투자수요의 공공택지 청약 문턱이 높아짐에 따라 분양가상한제가 적용되는 위례신도시나 동탄2신도시 등 수도권 주요 신도시의 분양시장 위축이 점쳐진다.
◆ 수도권 공공택지 전매제한기간 최고 8년…거주의무기간까지 신설

↑ 수도권 분양가상한제 적용주택 전매제한기간 개선안 [자료: 국토부]

'9·13 대책'을 자세히 들여다 보면 우선 공공택지 내 신규주택 분양가격이 주변 시세보다 높거나 같으면 3년 동안 전매가 금지된다. 또 분양가가 주변 시세의 ▲85∼100% 4년 ▲70∼85% 6년 ▲70% 미만 8년동안 전매를 할 수 없다.
민간택지의 경우 투기과열지구 여부에 따라 전매제한 기간이 달라진다. 투기과열지구 내 신규주택의 분양가가 주변 시세의 ▲70% 수준 3년 ▲70% 미만 4년이다. 그 외 지역은 분양가가 주변 시세보다 높거나 같으면 1년 6개월 ▲85∼100% 수준 2년 ▲70∼85% 3년 ▲70% 미만 4년으로 나뉜다.
공공분양 주택 수분양자가 전매제한 기간 내 예외적으로 전매할 수 있다고 해도 사업시행자에게 환매하도록 했다. 환매 가격은 최초 공급가격에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 가격이 적용된다.
그동안 한국토지공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관들은 땅값이 비교적 저렴한 개발제한구역이나 전(田)·답(畓) 등을 매입해 신도시나 택지지구를 조성해왔다. 서울과 다소 거리가 있어도 토지매입가격이 낮고 한번에 대량의 주택을 공급할 수 있어 서민들의 주거안정에 상당한 기여를 했다.
하지만, 2기 신도시나 택지지구가 자리를 잡으면서 이후 공급된 물량은 '투기의 장'으로 변질됐다. 이동식 중개업소인 '떳다방'은 전국의 택지지구를 무대로 투기를 조장했다. 안전한 거래를 책임져야 할 중개업자들까지 투기열풍에 동참하면서 분양권 가격만 걷잡을 수 없이 높아져만 갔다.
국토부 관계자는 "이번 대책은 서울과 수도권 일대에서 분양가상한제 적용으로 주변 시세에 비해 분양가가 현저히 낮아 당첨 때 수억 원씩 시세차익이 발생하는 이른 바 '로또 청약' 광풍의 차단 장치 성격도 있다"면서 "공공택지 대부분이 그린벨트 해제로 조성된 택지인 만큼 공공성을 강화하는 동시에 청약시장 안정이 필요하다"고 설명했다.
◆ 신도시·택지지구 전매제한 강화…도시개발사업 뜰까

↑ 택지지구, 도시개발구역 비교 [자료: 리얼투데이]

신도시나 택지지구보다 전매가 비교적 자유로운 민간 도시개발구역이 대안으로 부상하고 있다.
도시개발구역도 택지지구와 같이 대규모 부지에 계획적으로 조성되며, 도심과 인접해 개발되는 경우가 많아 구도심 기반시설을 이용할 수 있다는 장점이 있다. 서울 상암지구와 마곡지구가 대표적이다.
택지지구는 도시지역의 시급한 주택난을 해소와 국민 주거생활 안정을 위해 개발하는 데 비해 도시개발구역은 체계적인 도시개발을 도모하고 난개발 방지를 통한 쾌적한 도시환경 조성을 위해 추진된다.
사업주체도 차이가 있다. 신도시 등 공공택지 개발의 사업주체는 국가나 지자체, 공공기관(LH·SH 등)이다. 공익성이 강한 사업인 만큼 민간기업의 진입을 법적으로 배제한다. 하지만 도시개발사업은 민간사업자도 사업주체가 될 수 있다.
전매제한기간도 수도권 택지지구는 3~8년의 전매제한기간이 적용된다. 거주의무기간(1~5년)도 이번에 새로 도입돼 재산권 행사에 제약이 많다. 도시개발구역은 민간사업자가 민간택지에서 사업를 추진할 경우 전매제한기간이 6개월(청약조정대상지역, 투기과열지구 등 제외)로 상대적으로 짧다. 다만, 국가나 지자체, 공공기관 등이 사업주체가 된다면 택지지구와 비슷한 전매규정이 적용된다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]