변호사·의사도 소득증빙 없으면 대출 어려워

31일부터 소득증빙 없이도 고액을 빌릴 수 있던 전문직이나 소유 건물에서 걷은 월세로 대출이자를 충당하기 힘든 임대사업자는 추가 대출을 받기가 어려워진다. 정부 가계부채 대책의 핵심인 총부채원리금상환비율(DSR)과 임대업이자상환비율(RTI)이 이날부터 대폭 강화되기 때문이다. 지금 대출을 받으려고 준비하는 사람이라면 쓰지 않는 마이너스 통장을 없애거나 대출상환 기간을 최대로 늘려 연간 상환액을 낮추는 등 달라진 전략이 필요하다.
30일 은행권에 따르면 그동안 은행별로 시범 운영되던 DSR 규제가 31일부터 한층 더 강화된 내용으로 의무화된다. DSR는 대출자가 매년 갚아야 하는 원리금(원금+이자)을 연소득으로 나눈 값이다. 기존에는 은행마다 100% 또는 150% 등 각기 다른 기준으로 DSR를 관리하고 이 비율이 넘는 차주라도 은행 재량으로 새 대출을 해주는 데 별문제가 없었다. 하지만 이날부터 금융당국은 DSR가 70%를 넘는 대출은 위험대출, 90% 초과는 고위험대출로 정하고, 각 대출 비중에 대해 시중은행은 전체 대출 중 연간 각각 15%, 10% 이하로 유지하도록 했다.
그간 자율 규제라 실효성이 없었던 RTI 비율 규제도 마찬가지다. RTI는 대출 신청자의 연간 임대소득을 '해당 대출 연간 이자비용+그 건물에 잡혀 있는 기존 대출 연간 이자비용'으로 나눈 비율이다. 앞으로는 이 비율이 주택은 1.25배, 비주택은 1.5배일 때에만 부동산임대업 대출을 추가로 받을 수 있도록 사실상 의무화된다. 자율 규제 때 정한 비율 숫자는 그대로 유지하지만 RTI 기준에 미치지 못해도 대출을 승인해주던 예외를 전면 폐지하도록 한 것이다.
이번 규제로 과거와는 달리 매년 갚는 기존 원리금이 너무 많다는 이유로 신규 대출을 거절당하는 수요자가 속출할 전망이다. 특히 사회 초년생이나 대학생 등 소득은 적지만 신용대출을 쓰는 사례가 많은 차주는 DSR 비중이 확 올라간다. 이번 DSR 규제에서는 신용대출을 포함한 비주택 담보대출에 대해 상환 방식과 관계없이 DSR 비율을 산정할 때 반영하는 대출 원금을 10년간 갚는다고 가정하기 때문이다. 즉 5000만원을 신용대출로 빌렸다면 DSR 산정 시 매년 갚아야 하는 원리금은 5000만원을 10으로 나눈 500만원에 1년간 내는 이자를 더한 비용이 된다.
그간 소득증빙 없이도 변호사나 의사 등 전문직이란 이유로 가능했던 '소득미징구대출'도 새로 받기 어려워질 것으로 보인다. 은행 모바일 앱을 통해 별다른 서류 없이 받을 수 있는 300만원 등 소액 단위 '비상금대출', 은행과 특정 회사가 협약을 맺고 임직원 대상으로 진행하는 협약대출까지 함께 묶어 DSR 비율을 300%로 매기기 때문이다. 은행들이 비중을 낮게 유지해야 하는 고DSR 비율인 70%보다 훨씬 높은 만큼 은행 입장에서는 신규 집행을 자제할 수밖에 없다. 소득증빙이 힘든 자영업자도 불리해진다.
전셋집을 구하는 세입자에 대한 전세대출은 DSR 적용 대상에서 제외하고, 이미 전세대출을 받은 사람이 다른 대출을 신청할 때는 DSR를 매길 때 원금이 아닌 이자만 반영하기 때문에 이번 규제에도 큰 부담이 없을 전망이다. 한층 세진 DSR 규제에서 대출을 최대한 받으려면 우선 원리금 규모가 큰 주택담보대출·잔금대출은 만기를 최대한 늘려 연간 납부하는 원리금을 줄이는 전략이 필요하다. 납부 방식도 일부 분할이나 원금 일시상환이 아니라 전액 분할상환을 골라야 유리하다.
[김태성 기자 / 정주원 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]