[기고] `복잡해진` 청약자격 꼼꼼히 확인해야

2019년엔 전국적으로 38만가구 안팎의 아파트가 분양될 예정이다. 무주택 실수요자라면 기존 재고주택보다 분양시장을 통한 내 집 마련이 답이다.
주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 통한 고분양가 견제와 추첨제(75%)의 무주택자 공급비율 확대, 신혼부부 특별공급 확대, 신혼희망타운 공급, 11만가구가량의 수도권 추가 신규택지 발표(수도권 3기 신도시) 등 실수요자의 분양시장 진입 문턱이 낮아졌다. 지방 등 일부 지역은 주택 공급과잉 및 미분양 우려와 전세가격 조정으로 당분간 임차(전세)시장에 머무는 것이 좋겠으나 서울 등 수도권의 분양 선호지역은 장기적으로 집값이 물가상승률 이상은 방어할 것으로 전망된다.
특히 2019년 공급할 신혼희망타운은 총 1만522가구로 이 중 6468가구가 수도권에 공급될 예정이다. 2분기 서울 중랑 양원지구 405가구를 필두로 3분기 하남 감일지구(510가구)와 4분기 서울 강남 수서역세권(635가구) 물량이 분양을 앞두고 있다.
청약자격은 평균 소득 120%(맞벌이 130%)에 순자산 2.5억원 이하의 요건을 갖춘 결혼 7년 이내 신혼부부(한부모 가족 포함)여야 한다. 분양형은 1.3%대 초저리 수익공유형 모기지를 이용할 수 있고 임대형은 분할상환형 전세자금 대출과 결합하여 입주가 가능하므로 주거비 부담을 상당히 낮출 수 있다.
50~60점대로 청약가점이 비교적 높은 예비 청약자라면 서울에서는 강남권 및 마포·용산·동작구 일대의 한강변 정비사업지 일반분양을 눈여겨봐도 좋다. 강남 개포지구를 필두로 아현·사당·효창지구 등 청약 선호가 높은 역세권 분양물량이 속속 공급될 예정이다. 수도권 주요 택지지구로는 서울 위례신도시와 경기 과천지식정보타운, 하남 감일지구, 고양 덕은지구 등지의 공공택지가 매력적이다.
다만 청약 시 주의할 점이 있다. 수도권은 인기 청약지일수록 청약 규제가 많다. 투기과열지구, 청약과열지구, 조정대상지역 등 규제 종류에 따라 적용되는 전매제한 기간과 청약 1순위 자격이 상이하고, 때론 택지지구 규모 및 전용면적 유형에 따라 지역우선공급 비중과 가점·추첨제 비중이 달라지기도 한다.
특히 개발제한구역을 해제해 조성한 공공택지는 주변 시세와 분양가의 차이에 따라 전매 규제, 실거주 의무 조건이 다른 경우도 있다. 소득 및 자산 기준, 주택 수, 가구주 및 과거 5년 내 재당첨 여부, 분양 및 입주권 보유 여부 등 스스로 가려내야 할 청약 기준, 즉 허들이 많다는 의미다.
신혼부부, 노부모 부양, 다자녀 가구 등 특정 계층을 위한 특별공급을 잘 활용하되 청약자격과 가산점 배정 기준을 숙지해 당첨 확률을 높이는 방법도 유효하다. 청약 전 분양사업지의 입주자 모집 공고를 꼼꼼히 살피고 청약자격을 정확히 파악하는 것이 중요하다.
분양가 9억원 이상 물량은 중도금 집단대출이 어려우니 계약금 등 분양대금 마련에도 유의해야한다.
간혹 청약경쟁률이 높았던 분양사업지도 계약금 마련에 실패해 미계약되는 사례도 있으니 청약가점이 낮거나 당첨 가능성이 희박해진 1주택 교체 수요는 이런 미계약분을 노려도 좋겠다.
지난해 9·13 부동산 대책의 후속 조치로 12월 11일 굵직한 '주택공급에 관한 규칙' 개정이 있었다.
혼인신고일부터 입주자 모집 공고일까지 주택을 소유한 적(시행일 이전 기존 주택을 처분(등기완료분에 한정)하고 특별공급을 대기 중이던 신혼부부는 경과 규정을 통해 무주택 기간이 2년을 경과한 자에 한하여 2순위 자격을 부여함)이 있으면 신혼부부 특별공급 대상에서 제외되고, 기존 주택 처분 조건으로 추첨제를 통해 아파트를 공급받은 1주택자는 입주 가능일로부터 6개월 이내에 반드시 기존 주택 처분을 완료해야한다.
이를 이행하지 않는다면 공급계약을 취소당하거나 과태료 처분을 받을 수 있다. 분양권 및 입주권 소유자는 무주택자에서 제외하는가 하면, 집이 있는 60세 이상 직계존속을 모시는 자녀는 무주택 청약자격이 유지되나 직계존속을 부양가족으로 인정받을 수 없다는 점을 주의하자.
'똘똘한 집 한 채'를 마련하기 위해 분양시장을 노크하는 실수요자의 분주한 움직임은 올 한 해도 지속될 것이다.
다만 강화된 청약 규제가 상당하고, 호재로 무장한 인기 청약지 위주의 수요 쏠림(양극화) 현상을 고려할 때 내게 맞는 청약자격과 합리적 분양가, 미래가치 높은 입지 선별이라는 3박자를 두루 갖춘 전략적 청약 계획이 필요한 시점이다.
[함영진 (주)직방 빅데이터랩장][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]