[정인택의 부동산돋보기] `인테리어 천편일률`인 공동주택, 골조만 분양하면 어떨까

↑ 서울 용산구 내 한 신축 민간 아파트 현장의 골조가 올라가는 모습(내용과 직접적인 상관은 없는 현장임) [사진 = 이미연기자]

국내 생산인구의 허리이자 대들보 역할을 하고있는 우리나라 40대 가장들이 직접 주택 소유한 비율이 얼마나 될까. 부모로부터 물려받은 경우라면 몰라도 대기업에서 신입사원부터 근무했다 하더라도 40대에 자력으로 내 집을 마련하는 것은 쉽지 않은 것이 2019년도의 현실이다.
그렇다면 1970년대는 어땠을까. 당시에는 아파트라는 상품이 살기 편리한 주거형태로 인기를 얻으며 주거문화의 대중화를 이루던 시절이었지만 요즘과 달리 민간 주택건설업체에서 직접 시행하지 않았다. 골조분양을 시작한 지자체는 대구시로 신천동 시영아파트가 골조분양의 원조가 아닌가싶다.
대부분 공공이 주도하는 형태라 공공기관 발주 아파트를 민간 주택건설업체가 수주해 시공하는 방식이었다. 물론 분양은 지금과 크게 다르지 않다. 일정 자격을 갖춘 신청자가 원하는 면적(대부분 국민주택규모)과 동 호수를 추첨해 분양을 받았다.
요즘처럼 메이저급 주택건설업체가 흔치 않아서 ‘주택사업부’라는 조직으로 사업을 진행했기 때문에 마무리 공사는 중견 전문업체가 맡는 경우가 많았다. 대형 주택건설업체의 독점이라는 말은 아예 생각할 수 없던 시기다.
그러나 골조만 분양했던 공공아파트가 주된 공급 방법으로 정착할 무렵, 민간 주택건설업체들이 직접 건설해 분양하는 방법이 인기를 얻기 시작했다.
민간건설사의 아파트를 분양받으면 가장 먼저 하는 일이 누구나 할 것 없이 내부 인테리어를 모두 걷어내고 변경하는 공사가 유행처럼 번졌다. 입주자의 취향에 맞는 형태로 내부를 바꾸는 것이다. 각자의 선호하는 색상과 자재로 다시 꾸미기 위해 가장 먼저 거실을 베란다와 연결해 확장하는 등의 변경작업을 하는 차원이었지만 동시에 엄청난 자원 낭비와 건설 폐기물을 양산하기도 했다.
현재 보편적인 아파트 건설은 대형 주택건설업체가 발주처로부터 도급을 받은 뒤 각종전문 건설업체를 협력업체로 두고 시공하는 형태다. 원도급업체가 시공계획과 공정만 관리하고 모든 공종을 협력업체에게 하도급으로 진행해 설계대로 품질을 확보할 수가 없는 구조다. 이 과정에서 자연스레 갑을관계가 형성돼 사회적 병폐가 발생하게 된다.
예전으로 돌아가는 것은 어떨까. 중소 건설업체와 규모가 크지 않은 중견건설 업체들에게 실내 인테리어 시공을 맡긴다면? 당연히 중소기업체와 전문 건설업체가 살아나게 된다.
이런 불공정한 관계를 벗어나 중소업체와 대형업체가 같이 살아갈 수 있는 형태로 만들어 가는 단계 중 하나가 ‘골조분양’이다. 자원낭비 방지부터 건설환경 유지, 적정가격 시공으로 설계대로 품질을 유지할 수 있는데다가 소비자와 직거래로 중소전문건설업체의 일감도 늘어날 수 있다. 또한 소비자 개개인의 니즈를 반영할 수도 있고 경제적 절감효과 등으로 건설과 경제가 동시에 호전될 수 있는 기대되는 분양방식이다.
골조만 민간 주택건설업체에서 건설하고 1970대와 같이 골조만 분양한다면 하도급으로 언제나 중소업체의 형태를 벗어나지 못한 중견건설업체가 더욱 성장할 수 있는 기회가 만들어질 것이다.
항상 대형 주택건설사의 하도급만 할 수 밖에 없던 중소 전문건설업체도 바로 입주자와 직거래할 수 있는 원도급이 가능함으로 지역 경제에도 많은 도움을 기대할 수 있다.

↑ JNK 개발원 정인택 원장

토지 부분도 골조 분양과 같은 계념의 분양형태 중 '원형공급'이라는 용지분양 방법이 있다. 전체 단지조성 사업지구 내에서 상하수와 전기통신, 난방 관로 등과 같이 공공 기반 시설을 지하 공동구에 구축하고 있다. 그러나 원형공급 지는 기본 인프라를 연결하지 않고 기존 시설에서 수요자가 자비로 연장연결해가는 분양공급 방법이다. 이때에 토지 분양가격은 조성비용이 적게 투입되기 때문에 현저하게 저렴한 분양가가 책정될 수밖에 없다.
그와 같은 맥락에서 아파트도 단지조성과 공유부분, 아파트의 골조는 메이저급 주택 건설업체에서 시공해 각 동호실의 골조만 분양하지만, 실내의 내장공사는 분양받은 개인의 형편에 맞는 개별 시공하는 방법을 택하는 '복고(復古)형태의 분양방법'으로 골조만 분양하는 방법을 다시 고려해보면 어떨까.
[자문 = JNK 개발원 정인택 원장 / 정리 = 이미연 기자]
※ [참고] 정인택 원장은 現 JNK 개발원 원장으로 사단법인 도시경영포럼 부회장과 前 서울시 도시정비과, 현대건설 해외공사기술부, 한국토지공사 본부장 등을 역임한 부동산 전문가다. 현재 도시개발, 마케팅, 인력개발 등에 대한 강연을 진행하고 있다.