[단독] 분양 상가로 둔갑한 동탄 주민 문화복합시설…결국 소송전으로

↑ 세현개발은 12일에는 수원지방법원에 토지사용승낙서 발급 금지 등의 가처분 신청을 냈다. [자료 = 세현개발]

경기도 화성 동탄2신도시 동탄호수공원(기존 명칭 '워터프론트콤플렉스') 내 유일하게 민간공모로 공급된 문화복합용지(8블록)사업에 대한 논란이 커지고 있다. 당선업체가 공모에서 높은 점수를 얻었던 문화공간을 대폭 폐지·축소하거나 위치를 변경한 대신 본래 몫 좋은 자리에 사업성만을 위한 상업시설을 대거 계획했기 때문이다. 이 상업시설은 이미 높은 분양가가 책정돼 사전영업 중이다.
이렇게 변경된 사업계획안에 대해 토지사용권한 등을 갖고 있는 해당 지자체 등은 제재는 커녕 이 안을 그대로 통과시켜 논란을 키웠다는 지적이다. 당선업체가 토지사용승낙과 소유권이전등기까지 받을 경우 문화복합용지는 주민들을 위한 민간공모 취지와는 전혀 다른 근린상가로 개발될 위기에 놓이게 된다.
사업성을 높일 수 있는 상업시설을 전진배치한 변경안이 통과됨에 따라 민간공모를 통해 부지를 저렴하게 확보한 공모당선업체의 폭리도 예상된다. 이에 앞서 민간공모에 참여해 탈락했던 일부 업체는 경기도시공사와 경기도에 해당 업무 중지를 요청하는 내용증명을 보냈다. 또한 수원지방법원에 해당 토지에 대한 사용승낙서 발급금지 가처분을 신청해 오는 24일 심문을 앞두고 있다.
◆ 민간공모로 동탄호수공원 문화복합용지, 저렴하게 나오자…
22일 경기도시공사와 관련업계에 따르면 공사는 작년 5월 동탄2신도시 내 동탄호수공원 문화복합용지(8블록, 당시 명칭 '워터프론트콤플렉스 문화복합용지')를 일반입찰이 아닌 민간공모를 통해 공급했다. 동탄2 남부생활권 중심지인데다 경부고속도로 건너편 동탄일반산업단지도 멀지않아 배후수요가 풍부하다는 평가를 받은 입지다.
공모사업이라 일반입찰보다 저렴한 가격으로 받을 수 있는 데다가 호수를 바라보는 입지에 들어서기 때문에 대형건설사는 물론 유수의 디벨로퍼들이 컨소시엄을 구성해 공모에 참여했다. 작년 2월 사전참가신청에는 31개 업체, 본격적인 공모에는 9개의 컨소시엄이 경합을 벌였다.
당시 경기도시공사는 "문화복합용지 민간사업자 공모는 동탄2신도시 지역특성 및 문화수요를 반영한 지역주민 편익시설 유치를 위해 시설유치와 관리계획과 지역상생, 공공기여 방안을 지자체와 협의해 추진하는 지자체 협력형 공모방식으로 추진한다"고 밝힌 바 있다.
해당공모에는 우선협상대상자로 선정된 제일건설 컨소시엄(서영건설플러스(시행), 유선건축(설계)) 외에도 반도건설과 한화컨소시엄, 쓰리에스C&F, 다원디자인, 중흥미래, 한양, 미래인, 프런티어마루(HMG) 등이 주관사로 참여했다. 이들은 세현개발, GS리테일, 서영건설플러스, 미래에셋증권, 국제자산신탁 등 시행사들과 손잡고 공모에 뛰어들었다.
◆ 문화복합용지 당선작, 상업시설처럼 대폭 변경해도 건축허가 받아

↑ 왼쪽부터 제일건설 컨소시엄의 공모당선안, 가운데는 중간 변경안, 오른쪽이 현재 건축허가를 받은 것으로 알려진 사전분양용 최종변경안 [자료 = 업계]

당시 제일건설 컨소의 문화복합시설 명칭은 '라크 플라네르'(가칭)로 1만1333㎡의 규모에 용적률 300%, 건폐율 60%를 적용받아 지하 3층~지상 5층, 3개동(콘서트홀·전시장·상업시설)을 계획했다. 예산은 2000억원이라고 밝혔지만 세부사항은 공개하지 않았다.
공모안 평가는 ▲재원조달계획(90점) ▲종합개발구상 및 단지계획(160점) ▲건축계획(90점) ▲사업운영·테넌트(Tenant) 유치관리 및 공공기여도(350점) 등 4개 분야로 총 10명의 선정위원이 평가에 나섰다.
제일건설측은 이 가운데 가장 큰 배점인 '사업운영·테넌트 유치관리 및 공공기여도' 분야에서 다른 컨소시엄에 비해 최고 90점이나 더 받았고, '종합개발구상 및 단지계획'에서는 유일하게 만점을 받는 등 800점 만점에 774점을 받았다. 여기에 평가 1위 가점 200점까지 받아 974점으로 우선협상대상자에 선정됐다.
제일건설 컨소 측이 경기도시공사와 해당부지에 대해 체결한 매매가격은 ㎡당 417만원이다. 이는 작년 말 인근에서 낙찰된 문화복합용지 11블럭의 ㎡당 분양가인 908만원에 비하면 절반이 채 안된다. 게다가 공공기여를 이유로 용적률을 일반 150% 대비 두배인 300%를 확보해 업계에서는 토지에서만 최소 300억원이 넘는 차익을 볼 것으로 예상하고 있다.
여기에 최근 '라크몽(LAKMON)'으로 이름을 확정한 이 시설은 기존 공모안에서 제시한 설계와는 판이하게 상업시설 분양 위주의 설계로 바꿨고, 이 변경안이 건축허가를 받았다. 공모안에는 사업성은 낮지만 지역주민과 지역예술가, 청년 등에 대한 기여도가 높은 시설들을 접근성이 좋은 층과 입지에 전진 배치해 고득점을 얻었다. 그러나 변경안에서는 이 시설들을 대폭 삭제하거나 축소해 사업성이 높은 시설로 변경했다.
고득점 요인 중 한 테넌트였던 미래형 직업체험 테마파크는 이름이 사라진 대신, 타 컨소시엄이 제시했다가 점수가 깍였지만 수익성 높은 테넌트를 집어넣는 과감함(?)도 보였다.

↑ 공모안과는 판이하게 달라진 1층 설계안. 오른쪽 설계도를 보면 자잘하게 분양호실을 쪼개놓은데다가 공모에서 높은 점수를 받았던 1층 창년창업공간은 근린생활시설로, 북카페도 근생으로 변경해 분할 분양으로 계획됐다.

이런 분양과 수익성을 높인 변경안은 '복합문화공간 조성을 통한 공공성 제고'라는 민간사업 공모 취지와도 반하는 내용임에도 경기도시공사가 서면동의로 건축허가를 내준 것이다.
당시 응모했던 한 컨소시엄 관계자는 "재원조달부터 건축계획 등의 구상을 위해 공모 준비에만 수개월의 준비기간과 준비비용인 5억원을 쏟아부었다"며 "제일건설 컨소처럼 실현가능성이 없는 사업계획 위주로 공모에서 당선된 후 사업계획을 변경한다면 입찰 참여자들의 이익훼손은 물론 공공이익을 내세운 공모취지에도 어긋난다"고 지적했다.
◆ "허위 공모로 당선 후 분양상가로 변경은 편법" 가처분소송 걸려
민간에서는 이런 상황을 명확한 '편법'으로 보고 두고볼수만은 없다는 판단에 경기도시공사와 경기도 등 관련 인허가 관청에 여러번 문의를 했지만 전혀 영향이 없자 결국 자비를 들여 법의 도움을 요청했다.
우선협상대상자 입찰 공모에 참여했다가 고배를 마셨던 세현개발은 법률자문을 받아 이런 편법에 공식적으로 이의를 제기했다. 대형건설사 컨소시엄이 이런 허위설계로 공모에 당선돼 저렴하게 토지를 분양받을 수 있는 지위를 획득한 뒤, 사업성을 잔뜩 높인 설계안으로 건축허가를 받은 부분에 대해 해당부서의 공식 답변과 지자체의 공식입장을 듣기 위해서다.
지난 9일에는 해당 문화복합용지(8BL)의 민간공모 주체인 경기도시공사에 토지사용승낙 중지 및 소유권이전등기 중단 요청 등의 내용을 담은 내용증명을 발송했다. 다음날인 10일에는 경기도시공사를 산하기관으로 둔 경기도에 같은 내용을 보낸데 이어, 12일에는 수원지방법원에 토지사용승낙서 발급 금지 등의 가처분 신청을 냈다.
세현개발 관계자는 "동탄 주민들을 위한 대형 문화복합시설용지로 민간공모로 저렴하게 공급했다면 공모 취지에 맞게 주민공간 위주로 지어져야 동탄시민은 물론 경기도민의 혈세를 낭비하지 않는 것은 아닌가"라고 반문했다.
그는 이어 "열린도서관, 공연장, 대형북카페, 오픈 공간 등이 공모안과 달리 없어지거나 축소, 구석으로 밀려나면서 일반상가 분양처럼 작은 호실로 쪼개어 분양하는 것이 공익인지, 이런 깜깜이 절차가 주민을 위한 것인지 명명백백히 밝혀야할 것"이라고 강조했다.
[디지털뉴스국 조성신 기자 / 이미연 기자]