세운4구역 흥행 `비상등`

알짜 도심 입지인 서울 을지로 세운4구역 재개발 사업이 최근 진행된 조합원 분양신청에서 예상보다 저조한 성적을 냈다. 60%가 넘는 조합원이 분양을 포기하고 토지보상(현금청산)을 선택함에 따라 사업 시행을 맡은 서울주택도시공사(SH공사) 측의 일반분양 흥행에 대한 부담감이 커지게 됐다.
28일 SH공사에 따르면 지난 2월 25일부터 4월 20일까지 진행된 세운4구역 재개발 조합원 분양신청 접수 마감 결과, 접수율이 36.5%로 당초 SH공사 측 예상(60% 수준)보다 크게 저조했던 것으로 나타났다. 분양을 신청하지 않은 나머지 63.5%의 조합원들은 다음달부터 현금청산 절차를 밟게 된다.
조합원들이 분양 접수를 하지 않은 것은 기존 자산 가치(토지+건물)를 평가한 종전자산 감정평가금액(이하 감평액)이 조합원들의 기대치보다 낮았기 때문이다. 감평액이 낮으면 조합원 분담금이 늘어나 분양을 받아도 수익률이 낮아질 가능성이 높다. 또 서울시의 잦은 정책 변경으로 세운 일대 개발 사업이 여러 차례 지연되면서 그동안 들어간 사업비용이 약 2000억원에 달한다는 점도 수익성에 대한 전망을 어둡게 하고 있다는 게 일부 조합원들 주장이다.
주민들 외에 세운4구역 토지 중 15% 지분을 보유한 KT도 이번 분양 신청에서 빠지는 등 기관투자가도 상당수 이탈했다. 이처럼 조합원 분양이 예상보다 저조한 성적을 거두면서 재개발 사업의 수익성에도 비상이 걸렸다. 현금청산을 택한 조합원들이 많을수록 사업비용이 늘어나기 때문에 시행사인 SH공사는 수익성을 맞추기 위해 일반분양에 사활을 걸어야 하는 상황이다.
SH공사 측은 조합원들이 약 25%의 할인분양가를 적용받기 때문에 조합원 분양률이 낮으면 정상가에 분양하는 일반분양 비율이 높아져 수익성이 되레 높아질 수 있다는 입장이다. SH공사 관계자는 "일반분양에서 흥행에 성공할 경우 분양을 신청한 조합원들이 더 많은 이익을 가져갈 수도 있다"며 "다음달 중 현금보상 작업을 시작하고 올 7월 관리처분총회를 열어 11월까지 관리처분인가를 받는 것이 목표"라고 말했다. 세운4구역은 종로구 예지동 85 일대(2만9854㎡)에 있다. 세운재정비촉진지구 내 재개발 구역 중 유일하게 통합개발을 추진하고 있다. 연면적 30만㎡ 규모 오피스텔(2개동), 상가 및 호텔시설(2개동), 업무시설(5개동) 등 대규모 복합시설을 조성한다.
한 정비업계 관계자는 "토지주나 대지주인 KT 등도 이탈하는 상황에서 과연 일반분양이 성공을 거둘 수 있을지는 미지수"라고 지적했다.
[정지성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]