2년 지난 주담대…새 코픽스 대출로 갈아타면 유리

새 잔액기준 코픽스(COFIX)가 나오면서 변동금리 방식의 은행 주택담보대출 금리가 한 달 만에 0.32%포인트 내려갔다. 이자에 대한 부담이 줄어든 만큼, 특히 기존에 높은 금리로 대출받았다면 중도상환수수료 부담이 없는 대출 2년 차 이후에 갈아타기를 하는 것이 유리하다는 분석이다. 다만 신규대출은 아직까지 고정금리 방식의 혼합형 상품 금리가 더 낮은 만큼 고정금리를 선택하는 게 낫다.
15일 은행연합회는 새로운 기준으로 산정한 잔액기준 코픽스가 6월 기준 1.68%로 집계됐다고 밝혔다. 이는 기존 기준대로 따져 본 코픽스 1.98%보다 0.3%포인트 낮다. 한 달 전(2%)과 비교하면 0.32%포인트 내려간 것이다.
코픽스는 국내 8개 은행이 조달한 자금의 가중평균 금리로 변동금리대출 상품의 기준금리 역할을 한다. 은행들은 여기에 가산금리 등을 붙여 실제 대출상품의 최종 금리를 매긴다.
코픽스는 크게 신규취급액과 잔액기준 등 두 가지로 산정된다. 이 중 기존 잔액 코픽스는 정기 예·적금 등 8개 수신상품 금리를 기준으로 결정됐다. 하지만 지난 1월 금융당국 주도로 기타예수금과 차입금, 결제성 자금 등을 추가로 반영하면서 금리가 달라졌다. 이번에 낮아진 새 잔액기준 코픽스가 나오면서 당장 16일부터 은행들이 판매하는 관련 주담대 상품 금리도 내려간다.
KB국민은행의 새 잔액 코픽스 기준 변동형 주담대 금리는 3.37~4.87%에서 3.05~4.55%로 낮아진다. 신한은행도 기존 3.4~4.65%에서 3.08~4.33%로 조정된다. 금융당국은 새 잔액기준 코픽스 대출을 활성화하기 위해 기존 대출자가 새 코픽스 연동 대출로 갈아타면 최근 강화된 대출규제를 피해 갈 수 있도록 했다.
예를 들어 과거 서울에서 주택담보대출비율(LTV)이 60~70%일 때 대출받은 사람이 지금 다른 대출로 갈아타면 LTV 40%가 돼 원금 일부를 상환해야 하지만, 새 코픽스 대출 대환 시에는 기존 대출 시점의 LTV와 총부채상환비율(DTI) 등을 인정해주는 것이다. 단, 이는 기존 대출의 현재 잔액 이하까지만 가능하다. 새 대출은 과거 비싼 금리로 대출받은 사람이 갈아타면 상황에 따라 빚 부담을 줄이는 좋은 대안이 될 수 있다.
국민은행에서 1년 전 혼합형(5년간 금리 고정, 이후 변동)으로 주담대 2억원을 만기 30년, 원리금 균등분할상환 방식으로 받은 A씨 사례를 보자. 지난해 7월 말 기준 이 은행의 혼합형 최저 금리는 3.3%인데, 여기에는 장애인 우대 금리 등이 포함된 만큼 실제 대부분 대출자가 적용받은 금리는 여기에 0.3%포인트를 더 붙인 3.6%다. A씨가 새 잔액기준 코픽스와 연동된 변동금리로 갈아탈 때 받을 수 있는 최저금리는 3.35%다. 그 결과 매달 내야 하는 월 상환액은 기존 90만9290원에서 88만1427원, 1년간 상환액은 1091만1480원에서 1057만7124원으로 줄어든다.
문제는 갈아탈 때 드는 비용이다. 보통 주담대는 처음 받은 후 3년 안에 갈아타면 남은 기간만큼 1.2~1.4%대 중도상환 수수료를 내야 한다. 1년 만에 갈아타는 A씨는 수수료에 인지세를 합해 추가 비용 약 200만원을 물어야 한다. 대출 바꾸기로 당장 줄어드는 연간 상환 비용(33만4000원 수준)과 비교하면 수지가 맞지 않는 셈이다.
시중은행 관계자는 "변동금리대출에서 고정금리대출로 갈아탈 때는 중도상환 수수료가 없지만, 그 반대일 때는 상환 기간이 많이 남은 만큼 수수료 부담이 커진다"며 "수수료가 면제되는 3년 이후 또는 수수료가 확 줄어드는 2년 차에 대환 대출을 고려하는 게 좋다"고 설명했다. 새로 주담대를 받는 사람이라면 아직까지는 고정금리형 대출이 유리하다. 원래는 고정형 대출금리가 변동형보다 높지만, 최근 두 금리가 계속 역전 현상을 보이고 있기 때문이다. 당장 16일에 은행에서 주담대 2억원을 만기 30년, 원리금 균등분할로 빌리는 B씨를 가정해보자. B씨가 이날 국민은행에서 최저금리로 대출받을 때 적용받는 금리는 고정금리인 혼합형 대출은 2.7%로 새 잔액 코픽스 변동금리인 3.35%보다 0.65%포인트나 더 낮다. 월 상환액도 각각 81만1195원, 88만1427원으로 적다.
또 다른 변동금리형 대출인 신규코픽스 연동 주담대(3.3%, 87만5910원)와 비교해도 마찬가지다. 단 변수는 있다.
변동금리대출 금리는 매달 바뀌기 때문에 요즘 같은 금리 하락기에는 앞으로 더 낮은 금리를 적용받을 가능성이 크다. 즉 혼합형 상품 대출자는 상환액이 매달 고정되지만 새 잔액 코픽스 변동금리 상품을 받으면 그만큼 상환액도 줄어들 수 있는 것이다. 은행연합회 관계자는 "새 잔액 기준 코픽스 연동 대출을 선택하는 것이 더 좋을지는 고객 사정에 따라 다를 수 있다"며 "대출금리뿐만 아니라 대출기간 중 금리 변동 가능성, 중도상환수수료, 대출 규제 등을 종합적으로 고려해 판단해야 한다"고 설명했다.
[김태성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]