"1조 수익 포기하라니…" 둔촌주공의 `한숨`

단군 이래 최대 정비사업으로 불리는 둔촌주공 재건축 단지가 정부의 분양가 규제 정책 앞에서 '속앓이'를 하고 있다.
주택도시보증공사(HUG)의 새 분양가 기준에 따르면 재건축 조합이 당초 예상했던 일반분양 수익이 1조원 이상 줄어드는데, 이 손실을 감내하고 일반분양에 나설 수 있을지가 확실하지 않기 때문이다. 분양을 늦추거나 후분양을 하더라도 정부가 이달 말 분양가상한제 시행을 발표할 예정이어서 그야말로 '진퇴양난'에 처했다.
17일 정비업계에 따르면 둔촌주공 재건축 조합과 시공사들은 HUG의 새 분양가 기준과 정부의 민간택지 분양가상한제 실시 여부를 놓고 촉각을 곤두세우고 있다. 강남권 분양가는 집값과 더불어 지속적으로 우상향할 것이라는 전제하에 세워놨던 계획들이 정부의 묻지마식 규제로 어그러졌기 때문이다.
HUG의 새 기준에 따르면 둔촌주공아파트 일반분양가는 3.3㎡당 2600만원 수준으로 책정될 가능성이 높다. 강동구 내 비교 단지들의 분양가나 시세가 낮아 서울시 최근 1년간 평균 분양가인 2569만원(5월 기준)을 적용받기 때문이다.

반면 둔촌주공 재건축 조합은 인근 올림픽선수촌아파트 시세인 3.3㎡당 3700만~3800만원을 일반분양가로 생각하고 있어 HUG 기준과 1200만원 정도 차이가 난다. 이 단지의 일반분양 면적은 총 40만㎡ 규모로 3.3㎡당 1200만원 차이가 나면 기대수준 대비 일반분양 수익은 무려 1조4545억원이 줄어든다. 개별 조합원으로선 최상의 시나리오 대비 2억3400만원 정도 기회비용을 져야 하는 셈이다.
개별 조합원들이 실제로 더 내야 할 추가분담금도 4000만원에 달할 전망이다. 2017년 5월 관리처분계획인가 당시 둔촌주공 재건축 조합은 일반분양가를 3.3㎡당 2748만원(부가세 별도)으로 책정한 바 있다. HUG의 새 기준은 2년 전 관리처분 당시 계획보다도 일반분양가를 3.3㎡당 200만원 가까이 깎아야 한다는 얘기다. 이럴 경우 관리처분 당시보다 조합 측 손실은 2460억원으로, 조합원 6200여 명이 나누면 4000만원에 이른다.
하지만 HUG의 빡빡한 기준을 피해 후분양으로 돌리기에도 정부의 분양가상한제 카드가 걸려 있어 유불리를 따지기 어렵다. 땅값과 건축비 등 공급원가 기준으로 산정되는 분양가상한액을 미리 알기 어렵고, 후분양 결정 과정에서 시간이 늘어지면 막대한 금융비용이 추가되기 때문이다. 둔촌주공 재건축 사업장은 2010년 현대건설 등 건설사들과 이례적으로 확정지분제 시공 계약을 맺었다. 그러나 시공사와 협의하는 과정에서 계약 조건이 바뀐 것으로 알려져 분양가 변동에 따라 조합과 시공사 간에 이견이 발생할 가능성도 엿보인다.
'확정지분제' 시공 계약은 조합원의 소유 지분에 따라 일정 비율의 아파트면적(무상지분율)을 보장하고 사업 결과에 따른 추가 개발이익이나 일반분양가 하락, 미분양 등 위험을 건설사에 돌리는 방식이다. 현대건설 관계자는 "입찰 당시에는 확정지분제로 얘기가 됐지만 본계약 체결 시에는 변동지분제로 상황이 바뀌었고, 그간 수차례 설계 변경을 해오면서 최초의 확정지분은 의미가 없어졌다"고 말했다. 반면 둔촌주공 재건축 조합 집행부 관계자는 "확정지분제 계약을 맺은 것은 사실이지만 일반분양 이익 등이 발생하면 시공사가 조합에 귀속시키는 조건이 있는 것은 맞는다"면서도 "그러나 일반분양가가 예상보다 낮아져서 손실이 나면 그 부담을 누가 질지에 대해서는 아직 뭐라고 말할 수 없다"고 했다.
이런 상황에서 무작정 분양을 미룰 수도 없다. 정부가 재건축 등 민간 아파트에 대한 분양가상한제 적용 기준을 이달 중 발표하고 늦어도 9월 이전 시행에 들어갈 예정이기 때문이다. 분양가상한제가 적용되면 현재 HUG 기준 예상 분양가보다 분양가가 더 낮아질 가능성이 있다.
이 가운데 지난 15일 청와대 국민청원 게시판에는 '분양가상한제야말로 서민 죽이는 정책'이라는 청원 글이 올라와 17일까지 6000명 넘는 동의를 받았다.
30대 중반 3인 가족의 가장인 청원자는 "아이가 한 명이라 번번이 청약에 떨어지면서 모든 대출과 노모의 노후자금까지 빌려 재개발 입주권을 사서 거액의 이자를 지불하고 있다"며 "그 땅은 조합원들 것이고 저 같은 서민의 피와 살인데, 왜 이걸 뺏어서 로또 분양자에게 나눠주라고 하느냐"고 따졌다. 또 그는 "재개발·재건축을 막으면 청약 경쟁이 더 치열해질 텐데, 서민은 집 가질 생각을 하지 말라는 거냐"며 결국 청약은 현금 많은 부자들만의 잔치가 될 것"이라고 덧붙였다.
[전범주 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]