철거중인 둔촌주공·원베일리 `날벼락`…분양가 30% `싹둑`

◆ 민간 분양가상한제 강행 ◆

민간택지 분양가상한제 적용기준 개선안은 기존 공공택지뿐 아니라 민간이 소유한 땅의 개발과 분양가까지 정부가 칼날을 들이댔다는 점에서 이례적인 '독한 정책카드'라는 평가다. 특히 당초 예상되던 서울 강남 재건축에 대한 '핀셋규제'가 아니라 총 31개 지역에 달할 정도로 서울·수도권 핵심에 대한 '융단폭격'식 정책을 발표해 시장에 대한 강한 압박의 시그널을 목적으로 했다는 해석이 나온다.
상한제 적용 시 가장 큰 걸림돌이었던 '물가상승률' 기준은 '투기과열지구' 전체로 바꿨고, 적용 대상도 '법 시행 후 입주자 모집공고를 하는 단지'로 통일했다. 규제 소급적용이 위헌 논란 소지로까지 갈 수 있다는 것을 감안하고서도 유례없이 강한 기준을 들이댄 점도 이번 정책의 특징이다. 여기에 전매제한기간을 10년까지 늘리고, 거주의무기간 5년 도입마저 예고하는 초강수를 뒀다.
이에 따라 시장에선 "국가 경제가 휘청거리고 경제성장률이 1%대로 떨어진 타이밍에서 이처럼 독한 규제를 쓰면 부동산시장마저 고사시킬 것"이란 염려가 쏟아지고 있다. 실제 정부에서 홍남기 경제부총리의 염려나 당 일각에서 반대 목소리가 나왔는데도 고강도 정책을 밀어붙인 것은 '내년 총선'을 더 신경 쓴 정책 결정이란 비판마저 나온다.
이번 개선안의 가장 큰 변화는 '직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과'라는 필수요건을 '모든 투기과열지구'로 바꾼 것이다. 최근 집값이 안정세를 보이면서 필수요건부터 만족시키기 어려워지자 요건 자체를 바꿔버렸다. 실제로 최근 지난 3개월간 서울 집값은 0.08% 떨어졌다.
필수요건을 완화한 후 상한제 적용 여부를 가르는 선택요건은 '분양가 상승률·거래량·청약경쟁률'로 정한 후 주거정책심의위원회로 공을 넘겼다. 현 상태로 보면 서울을 비롯한 투기과열지구 내 상당수 지역이 분양가격 상승률과 청약경쟁률, 거래량 등 요건 중 최소 한 가지를 충족할 수 있다. 당장 주택도시보증공사(HUG) 자료에 따르면 지난 6월 말 기준 최근 1년간 서울의 민간 아파트 분양가는 전년 동월 대비 21.01% 올랐는데, 최근 1년간 물가상승률은 0.73%에 불과했다.
정부는 상한제 적용 시 '로또 아파트'가 양산된다는 지적을 염두에 둔 듯 전매제한기간을 최대 10년으로 늘리고 거주의무기간 도입도 추진한다.
시세차익이 수분양자에게 지나치게 쏠리는 것을 막기 위한 장치이지만 거주이전의 자유를 지나치게 제약한다는 점과 결국 10년씩 집을 팔지 않고 살 수 있는 매수자는 현금부자들뿐일 것이란 비판이 벌써부터 나오고 있다.
정부는 이에 대해 "불가피한 사유로 집을 매각할 경우 한국토지주택공사(LH)가 우선적으로 매입할 것"이라고 설명했다. 하지만 LH가 매입할 경우 입주금에 은행 정기예금 평균 이자율(2019년 5월 기준 연 1.97%)만 더해준다는 입장이라 재산상 손실을 보고 매각할 사람은 많지 않을 것으로 보인다.
빠져나갈 구멍도 모두 차단했다. 서울 전체 381개 정비사업지 중 관리처분 이후 단계에 있는 단지 151개 13만7000가구라는 점을 감안해 이들을 꽁꽁 묶기 위해 분양가상한제 적용 단지를 '법 시행 후 입주자 모집 승인을 신청한 단지'로 확대했다. 후분양을 해도 분양가상한제가 입주자 모집공고 신청분부터 일괄 적용된다. '나인원한남'처럼 임대 후 분양을 통해 분양가상한제를 피하는 고가주택은 HUG의 임대보증 심사를 강화할 방침이다.
사업을 차근차근 준비하던 조합들은 갑자기 확 낮은 일반분양가를 받아들게 돼 황망한 표정이다. 분양을 신청한 단지는 해당 지방자치단체 분양가심의위원회의 분양가 심사를 받게 되는데, 상한제의 기본 틀은 '땅값'인 택지비와 건축비를 더한 값보다 분양가격이 높으면 안 된다는 것이다. 문제는 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙에 보면 민간택지의 토지비는 '감정평가'가 원칙이지만 해당 토지의 최근 '공시지가'를 기준으로 평가하도록 돼 있어 실제 거래 가격 70~80% 선의 금액이 '땅값'으로 책정된다는 것. 택지비에서 20~30% 정도 디스카운트가 있는 상황에서 이미 정해진 기본형 건축비에 가산비가 더해진다 해도 정비사업 주체들은 당장 내야 할 추가 분담금을 우려할 수밖에 없다. 이 때문에 주택 품질 저하는 불 보듯 명확하다는 분석도 나온다.
이처럼 부작용이 심각하지만 정부는 가격 안정효과가 있다며 상한제를 밀어붙이는 양상이다. 국토부 관계자는 "HUG 기준으로 상한제를 적용하면 10% 이상, 시세 기준으로는 20~30% 이상의 인하 효과가 있을 것으로 예상된다"며 "강남 등 일부 지역별·단지별 편차가 있어 일률적으로 말하긴 어렵다"고 말했다.
[박인혜 기자 / 손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]