더 이상 가격은 `꼬마` 아닌 `꼬마빌딩`…도심이나 지역거점에 길있다

↑ 신기동 리얼티코리아 이사

지난 10년간 대한민국의 넘쳐나는 유동성을 블랙홀처럼 흡수했던 꼬마빌딩 시장에도 변화의 조짐이 보이고 있다.
그간 워낙 많은 돈이 한꺼번에 몰리면서 꼬마빌딩 가격은 천정부지로 치솟았다. 이 때문에 빌딩투자 입문자들은 비(非)강남의 이면 주거지까지 리스트에 올려두고 발품을 팔고 있다. 그만큼 빌딩투자 대상이 넓어졌다는 이야기도 되는데, 옥석을 가릴 필요 또한 커진 셈이다.
이달 28일 열릴 '매경 부테크쇼'에서 빌딩투자 관련 강연을 맡은 신기동 리얼티코리아 이사는 이제 강남만을 고집하지 말고 서울 도심이나 지역 교통거점을 노려 꼬마빌딩을 물색할 시기라고 주장했다. 다만 현재 임대료 수준과 더불어 해당지역 상권이 나중에 어떻게 흘러갈지에 대한 종합적인 분석과 전망이 꼭 필요하다고 강조했다.
꼬마빌딩은 통상 시가 50억원 안팎의 상업용 건물을 의미한다. 꼬마빌딩 투자의 전성시대는 글로벌 금융위기 충격이 가시면서 부동산 저평가론이 고개를 들기 시작할 2012년으로 거슬러 올라간다. 금융위기로 인해 갈 곳 없던 자산가들의 유동성이 강남빌딩으로 몰리기 시작한 시기다.
실제 2012년 말부터 2017년까지 5년 동안 꼬마빌딩 거래량은 2.6배 늘었다. 거래 총액 기준으로는 2조8000억원에서 9조2000억원으로 3배 넘게 급증했다. 거래총액이 거래량을 상회한다는 것은 그만큼 꼬마빌딩 가격이 급등했다는 의미다. 2018년부터 꼬마빌딩 거래량이 다소 줄어드는 것도 5년간 쉬지않고 폭등한 시장 분위기 때문이다.
과거 강남만을 외치던 꼬마빌딩 투자처는 최근 들어 여러 지역으로 다각화되고 있다. 신 이사는 "물론 아직도 강남빌딩을 최우선 투자대상으로 치지만 지금은 가격이 너무 올라서 100억원을 줘도 도로 20m내 접한 번듯한 빌딩은 찾기 어렵다"며 "서울 도심부나 연신내 등 신교통 결절지, 사당 방배 같은 지역 상업중심지의 꼬마빌딩이 뜨고 있다"고 설명했다.
빌딩을 산다고 끝이 아니다. 공실이 많으면 대출이자와 유지수선비를 감당하기 어렵다. 신 이사가 공실이 전방위적으로 늘어나는 현 상황에서 향후 상권의 미래를 그려보고 투자해야 한다고 말하는 이유다. 신 이사는 "10년 전 강남빌딩에 투자할 때 대부분 투자자들이 토지 3.3㎡ 당 1억5000만원을 주고 압구정로데오 상가를 사들였는데 이 곳 가격은 10년이 지나도 그대로다"라며 "반면 바로 옆 가로수길은 2007년 3.3㎡당 7000만원 하던게 지금 2억원 후반대 가격이 됐는데 미래상권의 가치를 보여주는 대표사례다"라고 말했다.
신 이사는 아직도 투자할만한 대표 상권으로 '서울 사대문 안 도심부'를 1순위로 꼽았다. 결국 업무상주인구가 계속 늘어나는 곳은 도심과 강남뿐인데, 도심지역의 면적이 훨씬 넓고 도심재생도 활발히 일어나고 있어 아직 저평가된 가격대의 땅이 남아있다는 이유에서다. '익선동 한옥거리'나 '힙지로(을지로 먹태골목)'의 부상이 도심의 저력을 보여주는 대표적인 케이스다.
아파트 외 부동산에 30억~50억원 정도의 돈을 묻어두고 싶은 투자자라면 핫플레이스의 주택건물을 노리는 것도 방법이다. 개발 바람이 불고 있는 지역의 일반 주거지 안쪽으로 4~6m 도로에 접해있는 주택은 20억~50억원 선에 거래되고 있다. 10년 전 강남권의 허름한 꼬마빌딩에 투자하던 가격대다. 신 이사는 "주택가가 카페나 음식점으로 리모델링해 골목상권 자체가 부각되는 경우가 잦아지고 있는 점도 주거지 연립주택을 장기투자 해볼만한 이유"라고 말했다.
신 이사는 오는 28일 오후 1시 30분 서울 논현동 건설회관에서 열리는 '매경 부동산 富테크쇼'에서 강연할 예정이다. 신 이사 외에도 고종완 한국자산관리연구소 원장과 ▲문석헌 도우지엔 본부장(베트남·미국 등 해외 부동산 투자) ▲우병탁 신한은행 세무팀장(부동산 절세-육참골단식 상속·증여법)이 투자자들에게 조언에 나선다. 추첨을 통해 당첨된 10명 안팎의 참가자들은 전문가들과 소그룹으로 점심을 함께 하며 그룹 상담을 받는 프로그램도 준비돼 있다. 참여비는 5만5000원이고 선착순(입금·카드결제순)이다. 신청·문의, 매경부동산
[전범주 기자]