철거중인 개포1단지도 아슬아슬…30곳 이상 상한제 못 피할 듯

◆ 분양가 상한제 유예했지만… ◆

↑ 관리처분계획 무효 판결로 사업 지연이 불가피해 상한제 적용 위기를 맞은 반포주공1단지 1·2·4주구 아파트. [김호영 기자]

정부가 민간주택 분양가상한제 실시를 공표하면서 관리처분인가를 받은 재건축·재개발단지들은 '4월 데드라인'에 맞춰 분양가상한제를 피해갈 수 있을지 또 얼마나 이익이 될지를 놓고 복잡한 셈법에 돌입했다.
매일경제가 각 단지 상황을 파악한 결과 실제 분양가상한제를 피해갈 수 있는 단지는 개포주공4단지와 둔촌주공 등 극소수에 불과할 것으로 보인다. 지난 1일 정부 발표에 따르면 분양가상한제를 피하려면 이미 관리처분계획 인가를 받았거나 신청한 재건축·재개발단지가 시행령 시행 후 6개월, 즉 내년 4월까지는 입주자 모집공고를 신청해야 한다.
김현미 국토교통부 장관은 2일 이달 말 시행 예정인 민간택지 분양가상한제 예외 대상과 관련해 "서울 재건축단지 61개 가운데 절반 정도는 가능하다"고 말했다.
하지만 내년 4월이라는 물리적 데드라인을 맞추기가 쉽지 않다. 재정비사업에서 관리처분인가를 받고 주민 이주가 시작되면 통상 이주 기간으로 4~5개월이 소요된다. 이후 사업장에 펜스를 치고 석면 해체 작업부터 시작해 철거를 완료하는 데도 5~6개월 이상이 걸린다. 철거가 완료돼야 착공이 가능하고, 그 이후 입주자 모집공고를 신청할 수 있는 구조다. 결국 내년 4월까지 입주자 모집공고를 신청하려면 지금 주민 이주가 완료돼 있어야 한다는 얘기다. 관리처분인가는 받았으나 이주 절차가 진행되지 않은 반포주공1단지(1·2·4주구)나 청담삼익의 분양가상한제 회피 가능성이 희박한 이유다.

강남구 개포주공1단지는 4월 말 경계에 서서 조급한 상황이다. 개포주공1단지는 7월 마지막 한 가구가 퇴거하고 석면 철거를 진행 중이다. 조합은 내년 3월 착공, 4월 입주자 모집공고 신청을 목표로 하고 있다.
또 서초구 신반포3차·경남아파트는 분양가상한제를 피하기가 쉽지 않을 전망이다. 이 단지는 현재 1개동 빼고는 모든 건물을 부순 상황이지만 아직 구조·굴토심의가 남았다.
애초에 조합은 내년 7월 착공, 9월 입주자 모집공고 신청을 목표로 했다. 조합 측 관계자는 "아파트 지반이 모래라 구조·굴토심의를 하는 데 상당한 시간이 필요하다"면서 "주택도시보증공사(HUG)와 일정 조율이 가능한지 등 해결책을 마련하고 있다"고 말했다. 반면 일단 12월 일반분양을 목표로 하는 강남구 개포주공4단지는 분양가상한제를 피할 것이 확실시된다. 개포주공4단지는 2017년 6월 관리처분인가를 받았다. 8월 초 사업계획 변경을 인가받아 이달 말 착공할 계획이다.
다만 물리적으로 분양가상한제를 회피할 수 있다고 하더라도 HUG의 분양가 규제가 여전한 상황에서 급하게 분양을 할 필요가 있느냐는 분위기도 감지된다. 특히 HUG 기준에 따르면 주변 시세보다 턱없이 낮은 분양가를 받게 될 송파구 잠실진주나 미성크로바, 강동구 둔촌주공 조합에서는 정부 정책에 대한 반발 목소리가 크다. HUG 기준에 따르면 둔촌주공은 서울 1년 이내 평균 분양가인 3.3㎡당 2671만원이 예상되는데 둔촌주공 조합원들은 3.3㎡당 3500만원을 원하고 있다. 잠실진주와 미성크로바는 주변에 10년 이하 신축 아파트가 전무해 3.3㎡당 2995만원 정도의 분양가가 예상되는데 주변 시세 대비 절반 수준이다. 굳이 분양가상한제 대신 HUG의 분양가 규제를 받을 필요가 있느냐는 불만이 나오는 이유다. 다음달 착공을 앞두고 있는 국내 최대 재건축단지 둔촌주공은 물리적으로 분양가상한제를 충분히 피할 수 있는 상황이다. 2일 둔촌주공 재건축조합에 따르면 이달 중 철거를 마치고 다음달 15일 착공필증을 받아 착공에 들어갈 예정이다. 분양가상한제 유예기간인 올해 말~내년 4월 이내에 입주자 모집공고를 신청하는 데 큰 무리가 없다.
이주를 완료한 잠실 미성크로바 단지는 정부의 분양가상한제 유예 대책에도 '후분양'을 고수하고 있다. 한 조합 관계자는 "HUG가 분양가 규제를 하고 있는 상황에서 분양가상한제를 유예시켜 주겠다는 것은 '립서비스'에 불과하고 아무런 이익이 없다"며 "HUG의 분양가 결정 통보를 그대로 받아들이느니 공시지가가 계속 오르는 상황에서 분양가상한제를 적용받는 게 더 이익일 수도 있다고 본다"고 말했다. 이웃 단지인 잠실진주 재건축조합에서도 후분양 카드를 검토하며 분양가상한제를 피하는 게 유리할지 주판알을 튀기는 것으로 알려졌다.
[전범주 기자 / 정지성 기자 / 박윤예 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]