새 아파트 매물부족? 매매가와 전세가 격차만 더 벌어져

최근 새 아파트 중심으로 집값이 급등했지만 전세가는 이를 따라가지 못하면서 전세가율이 낮아지고 있다. 매매가격과 전세가격 간의 갭이 벌어지다 보니 갭투자 수요도 줄어들어 거래량도 감소했다.
반면 서울을 중심으로 집값은 계속 오름세다. 내년부터 서울 등 조정대상지역의 1세대 1주택자 양도세 비과세 요건이 2년 거주로 강화되면서 집주인들의 거주 요건을 채우기 위해 매물로 내놓지 않아 매물도 감소했다.
◆서울 입주 1년차 아파트 전세가율 50% 중반으로 하락
2016년 정점을 찍었던 전국 입주 1년 이내의 새 아파트 전세가율은 최근 60%대 초반까지 떨어졌다. 2011~2012년 수준이다. 서울은 아예 60%대가 무너졌다.
최근 4년간 연평균 38만 세대의 신규 아파트 입주가 이어지면서 전셋값은 약세를 보인 반면 매매가격은 오름세를 이어갔기 때문이다. 여기에 최근 민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 신규 아파트 공급이 줄어들 것이라는 우려가 확산되면서 신축 아파트 몸값이 치솟고 있다.

↑ [자료 = KB부동산 리브온 (Liiv ON)]

30일 KB국민은행 부동산플랫폼인 KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면, 10월 14일 기준 전국 입주 1년차 아파트의 전세가율은 62.58%로 2016년 최고점 74.09% 대비 11.5%포인트 하락했다.
수도권(서울·경기·인천)은 62.4%였고 이 중 서울은 2015년 77.63% 최고점 대비 20.79%포인트 떨어진 56.84%를 기록했다.
2013~2016년 4년 동안 70%대 초반으로 높은 전세가율을 유지하던 지방 5대광역시는 이미 3년 전에 무너진데 이어 올해는 62.81%까지 떨어졌다. 지방 5대광역시 중 평균보다 낮은 곳은 경북(61.3%), 인천(60.6%), 광주(59.7%), 경남(57.6%), 울산(57.4%), 세종(37.1%)이다.
◆서울에서 올해 입주한 아파트 전세가율 낮은 지역은…
서울에서 새 아파트의 전세가율 50% 이하인 지역은 강남구(49.7%)와 강동구(47.1%) 두 곳이다. 올해 입주한 아파트 지역 중 강동구의 전세가율이 가장 낮다. 대단지 신규아파트 공급이 집중되면서 전세가격 하락세가 이어졌기 때문이다.
강동구는 올해 6월 명일동 래미안명일역솔베뉴 1900세대, 9월에 고덕동 고덕그라시움 4932세대 등 7000여세대가 입주했고, 앞으로 11월 힐스테이트암사 460세대, 12월 고덕센트럴IPARK 1745세대와 고덕롯데캐슬베네루체 1859세대 등 4000여세대가 입주를 앞두고 있다.

↑ 고덕그라시움 단지 전경 [사진 = 이미연 기자]

지난 9월부터 입주를 시작한 고덕그라시움 전용면적 84㎡ 매매 일반평균가는 13억2500만원, 전세가는 매매가의 40% 수준인 5억4000만원으로 형성됐다. 매매가격과 전세가격 격차가 7억8500만원이다.
2017년 입주한 고덕동 래미안힐스테이트 전용 84㎡의 입주 당시 전세가율은 76%였다. 2017년 말 기준 전용 84㎡ 매매 일반평균가는 8억6500만원, 전세가격은 6억6000만원으로 갭이 2억500만원이다. 현재 입주 중인 그라시움의 전세가율과 비교하면 30%포인트 높은 수준이다.
하지만 2019년 10월 기준 래미안힐스테이트고덕의 전세가율도 50%로 떨어졌다. 전세가격은 5억9000만원으로 떨어진 반면 매매가격은 11억7000만원까지 올랐다.
이미윤 KB국민은행 부동산플랫폼부 전문위원은 "풍부한 유동자금과 저금리 영향으로 투자처를 찾지 못한 수요가 이어지면서 새 아파트 선호현상과 매물부족으로 전세가와 매매가의 가격 격차가 벌어지면서 당분간 낮은 전세가율을 유지할 것"이라면서도 "민간택지에 대한 분양가상한제가 본격적으로 시행되고 높은 가격부담으로 실수요 거래량이 줄어들면서 관망세가 이어질 전망"이라고 진단했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]