기업체 탈서울 현장 가속화, 오피스 공실 어쩌나

서울 오피스 시장 공실률은 2년 연속 상승세가 지속되고 있다.

올해 1분기 서울 오피스 공실률은 6.3%로 전년동기대비 1.8%p, 전분기대비 0.8%p 올랐다. 이는 타 지역으로 이전하는 기업들이 늘면서 기존 오피스 공실률이 상승했기 때문이다.

서울 오피스 평균 환산 임대료는 3.3㎡당 10만7120원 수준으로 전년동기대비 2.2% 가량 올랐다.

시장논리상 공실률이 상승하면 임대료는 하락하는 게 정상이다. 하지만 공실률과 임대료가 같이 오르는 이례적인 현상이 곳곳에서 나타나고 있는 것도 특징이다. 이런 기형적인 현상의 원인으로 `렌트프리`가 꼽힌다.

↑ 서울 오피스 공실률 및 환산임대료 추이(단위: 만원/3.3㎡) [출처: 메이트플러스]

렌트프리는 오피스 장기 임차 시 일정 기간은 임대료를 받지 않는 방식(1년 기준으로 2~3개월은 무상임대)으로, 계약서 상에는 렌트프리가 반영되지 않은 명목 임대료를 기재해 표면상으론 임대료가 오른 것처럼 보이는 것.

명목 임대료는 빌딩 매매가격 산정의 중요 기준이기 때문에 최근 공실 증가로 빌딩가치 하락을 우려하는 상당수가 렌트프리방식을 선호하는 추세다.

오피스 매매시장은 총 6건이 거래(거래면적 16만3895㎡)되며 전분기(9건)대비 33% 가량 감소했다.

하반기에 비해 상반기, 특히 1분기는 오피스 시장 비수기에 해당해 거래량이 적은 영향도 있지만 최근 공급 누적으로 인한 공실리스크 증가와 금리 상승 가능성 등 투자자들의 의사결정이 늦어진 탓이다.

주요 거래 사례로는 여의도미래에셋빌딩을 KTB자산운용이 매입했다.

권역별 거래가격은 CBD가 3.3㎡당 1,914만원 선, YBD가 2,285만원 선이고 기타 권역이 3.3㎡당 854만원 선으로 집계됐다.

↑ 오피스 거래면적 및 거래건수 추이(단위: ㎡, 건) [출처: 메이트플러스]

오피스시장의 공실률 증가는 당분가 계속될 것으로 전망된다. 경기 회복 지연으로 신규 임차수요가 감소하는데다 신규 오피스 공급도 늘었기 때문이다.

여기에 판교, 강동 등 신규 업무지구로의 수요 이탈도 공실률 상승에 영향을 줄 것으로 예상된다. 아울러 상당수의 대형 오피스는 ‘렌트프리’를 내세워 빈 사무실을 채우고 있어 무상임대로 인한 수익률 하락과 중소형 오피스 수요 이탈 등의 부작용도 곳곳에서 감지되는 요즘이다.

[매경닷컴 조성신 기자]