대법 “받은 돈 2배 돌려주는 조건으로 부동산 해약 안된다”

부동산을 팔려고 계약금의 일부를 미리 받았다가 마음이 바뀌어 받은 금액의 두 배를 돌려주면 계약 해지가 성립될까.
김 모씨(여·64)는 서울 서초구의 H아파트 1채를 11억원에 매수하기로 2013년 3월 25일 주 모씨(73)와 계약을 맺었다. 계약 당일 김씨는 매매가의 10%에 해당하는 계약금 가운데 1000만원을 먼저 송금하고 나머지 계약금은 이튿날 지급하기로 했다.
그런데 1억원의 계약금 잔액을 지급하기로 한 3월 26일 문제가 발생했다. 아파트를 팔려던 주씨가 일방적으로 계약을 해제하겠다고 통보한 것. 주씨는 매매 대금을 받기로 한 은행계좌까지 폐쇄시켰다. 시세보다 싼 값에 계약했다는 생각에 계약을 무르고 싶었던 것이다.
김씨는 이 같은 사실을 모른채 26일 나머지 계약금 1억원을 보내려다 계좌 폐쇄로 실패하자, 1억원을 수표로 발행해 부동산 중개업소로 찾아갔다. 이 자리에서 김씨는 주씨의 계약 해제 의사를 전해들었다.
주씨는 계약 해제에 따른 상대방의 피해를 변제하겠다는 뜻으로 받은 계약금의 두 배인 2000만원을 공탁했다. 두 사람이 맺은 계약서에는 “매수인(김씨)이 잔금을 지불하기 전까지 매도인(주씨)은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다”는 내용이 포함돼 있었다. ‘계약상 채무불이행’과 관련해서도 “채무불이행의 경우 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있되 배상액은 1억1000만원으로 한다”고 돼 있다.
김씨는 결국 상대방의 일방 행위로 피해를 입었다며 손해배상 소송을 제기했다.
지난달 30일 대법원 3부(주심 김신 대법관)는 김씨가 주씨를 상대로 낸 손해배상 소송 상고심에서 원고 일부 승소 판결한 원심을 확정했다고 밝혔다. 대법원은 “매매계약이 일단 성립한 후에는 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙”이라고 전제했다. 이어 “해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 받은 계약금(1000만원)’이 아니라 ‘약정 계약금(1억1000만원)’이라고 보는 것이 타당하다”며 “‘실제 받은 계약금’의 배액만을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다면 교부 받은 금액이 소액일 때는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 돼 부당하다”고 판시했다.
1심은 김씨의 주장을 받아들여 주씨가 4300만원을 지급하라고 판결했다. 2심도 같은 취지에서 배상액만 조금 올려 8700만원을 배상하라고 했다.
[김세웅 기자]