서울 시내 수만 건의 중소형 빌딩 데이터를 기반으로 10년 이상 빌딩 투자 컨설팅을 맡아 온 빌딩전문 중개업체인 리얼티코리아 유진석 대표, 이진석 본부장, 백선혁·원종성 이사로부터 요즘 가장 핫한 중소형 빌딩 시장 외에 부동산 투자 성공 노하우를 들어봤다.
-단지 내 상가는 어떤가.
▶원종성 이사=답십리에 있는 한 단지 내 상가에 투자했는데 수익률이 8%대가 나왔다. 분양 상가도 잘 선택하면 수익률이 괜찮다. 단지 내 상가는 나름 독점적인 지위가 유지되기 때문에 투자를 피할 필요는 없다.
▶이진석 본부장=아파트 가구 수 대비 단지 내 상가 점포 비율이 2배 이상 줄었다. 그만큼 단지 내 상가의 희소성이 높아졌다. 단지 내상가에는 병원, 편의점, 미용실, 세탁소 등 단지에서 최소한의 생활에 필요한 업종들이 들어가게 된다. 중대형 단지(500~1000가구) 단지 내 상가라면 접근해볼 만하다.
▶백선혁 이사=분양 상가는 배후 수요와 유동인구 동선을 잘 파악해야 한다. 대로변이나 아파트 출입구에 상가가 앉아 있다고 다 좋은 게 아니다. 1층이 무조건 좋다는 인식이 있는데 어떤 상가는 3층이 아파트 주통로와 연결되는 경우도 있다. 이 경우 3층 상가가 1층보다 유망하다. 입주민 연령대와 소비성향도 잘 파악해야 한다. 새로 짓는 아파트의 단지 내 상가는 인구 동선 등을 알기 어려운 만큼 이왕이면 기존에 지어진 단지 내 상가 중에서 임차인이 있는 물건을 고르는 게 좋다.
-토지 시장은 요즘 어떤가
▶유진석 대표=예전에는 토지 시장이 강했다. 묵혀 두면 땅값이 두배 세배 된다고 했지만 이젠 투자 성향이 바뀌었다. 토지는 금융상품으로 바뀌고 있다. 부동산 투자해서 내가 얼마 배당 받는다는 식이 될 것이라는 얘기다. 토지 시장은 2006년 바닥에서 지금까지도 기어오르지 못하고 있는데 수익률이 나지 않는다. 임야, 물류창고 부지, 거래 안된다. 실사용자 외에 투자성 토지거래는 제로라고 보면 된다. 펜션 지을 사람 아니면 고속도로 뚫린다 뭐다 호재 있어도 거래가 잘 안된다.
-아파트는 수익형 부동산이 될 수 있나.
▶원종성 이사=공급이 늘고 있는데 반해 인구는 줄어들고, 살 사람은 거의 다 샀다고 본다면 집값 하락기가 다시 올 수 있다. 아파트도 월세가 나오지만 주거용보다 수익형 부동산이 더 안정적으로 수익을 창출할 수 있다.
▶이진석 본부장=오피스텔과 도시형생활주택 등 유사상품이 많다. 가족 구성원 수가 줄면서 20평대 아파트를 위주로 거래가 된다. 올해 공급 물량이 최고치인데 전세난이 심하고 건설사도 지금 아니면 팔 수 없다는 심리가 강해서 그런 측면이 있다. 그런데 이 물량들이 이제 2~3년 되면 입주하게 된다. 실수요자들이 대거 입주할테니 가격이 올라가기는 쉽지 않다.
▶유진석 대표= 지금은 재건축·재개발 물량이 있어서 향후 2
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