세금과 재테크의 합성어인 ‘세테크’가 유행일 만큼 부자들은 물론 유리지갑을 가진 평범한 시민들에게도 세금문제는 관심사다. 특히 우리나라 가계자산은 부동산 등 비금융자산이 차지하는 비중이 절대적으로 높아 부동산과 관련해 개인이 지불해야 하는 세금 종류도 많고 큰 편이다.
전문가들은 ‘작은 팁으로도 큰 절세효과를 누릴 수 있는 분야가 부동산’이라고 말하지만 비전문가에게는 부동산 계약부터 단독명의로 할지 공동명의가 유리한지 결정하기가 쉽지 않다. 대원세무법인의 이준 파트너 세무사와 세무법인 택스원 프라임의 박춘근 세무사, 정인재세무회계사무소의 정인재 대표 세무사, 정진희 이촌세무법인 대표 세무사, 황의창 이지세무회계사무소 세무사 등 부동산 세금전문가들로부터 올해 달라지는 부동산세법과 합법적인 선에서 세금을 한 푼이라도 줄일 수 있는 부동산 ‘세테크’ 전략에 대해 들어봤다.
-올해 달라지는 부동산세법 중 주목해야 할 사항은.
▶박춘근 세무사=비사업용 토지는 나대지 등 토지 본래 용도에 사용하고 있지 않다고 판단되는 토지를 말하는데 정부가 비사업용 토지에 대해 지난해까지 기본세율(6~38%)만 적용해 양도세액을 부과했지만, 올해부터는 양도 차익에 따라 최소 16%에서 최대 48%까지 중과세를 적용할 계획이다.
다만 3년~10년까지 보유할 경우 최대 30%까지 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 장기보유특별공제 기산일이 2016년부터라 장기간 보유한 비사업용 토지의 절세 혜택은 2019년 이후에나 가능하다. 즉 2019년 이후에 양도하는 것이 유리하며 자금 여력이 있다면 양도보다는 배우자 등에게 증여하고 5년 이후에 양도하는 방안을 검토하는 게 좋다. 비사업용토지에 상가나 사무실 등을 지어 사업용으로 전환한 뒤 매각하는 것도 하나의 방법이다.
올해부터 자녀가 한집에서 부모를 10년 이상 모시다가 주택을 상속 받으면 5억원의 범위 내에서 상속세가 거의 면제되는 것도 눈여겨봐야 한다. 지난해까지는 공시가격 10억원짜리 주택을 상속받으면 40%인 4억원을 공제하고 과세표준 6억원을 적용받아 세금이 매겨졌다. 올해부터는 공시가격의 80%를 5억원 한도로 공제해 5억원만 과세표준으로 적용된다.
▶이준 세무사=전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔 주택임대사업자의 취득세가 100% 면제에서 올해부터는 85%로 축소된다. 특히 5년 이내 매각할 때 감면받았던 취득세를 추징 받는 점도 주의해야 한다.
-부동산은 취득, 보유, 양도시점에 따라 각각 다른 세금이 적용되므로 각 시점에 따라 어떤 선택을 해야 할지 선택하는 게 중요하다. 각 단계별 절세 전략은.
▶정인재 세무사=부동산 취득 시 배우자 공동명의에서 최근에는 자녀들까지 나누어 지분등기를 하는 추세다. 성인자녀는 5000만원, 미성년자는 2000만원까지 증여세부담이 없어서다. 부동산 취득시 지출되는 비용(등기수수료, 취득 시 발생되는 부대비용 등)을 증빙할 수 있는 세금계산서나 현금영수증 등은 보관해두는 게 좋다.
부동산 보유 시 재산세와 종합부동산세가 부과된다. 종합부동산세는 부부합산에서 부부별산으로 전환됐기에 공동명의로 해두면 종합부동산세 절세혜택이 가능하다. 부동산을 보유하고 있는 동안 발생한 리모델링 비용은 양도차익 계산 시 인정되는 부분이 있으니 지출비용을 증빙할 수 있는 영수증 등을 보관해놓는 게 유리하다. 부동산 보유기간이 1년 미만이면 50%의 세율이 적용되고 1년 이상이면 6%~38%로 5단계 초과 누진세율이 적용된다. 즉 최소 1년 이상 보유하는 게 좋다.
양도 시에는 양도시기 조절이 중요하다. 같은 해 주택 2개 이상을 처분할 생각인데 둘 다 양도차익이 발생한다면 미리 세금계산을 해보고 이해득실을 따져봐야 한다. 다른 연도에 매각하면 양도차익이 분산돼 적용되는 세율도 낮아지므로 양도 소득세 부담이 줄어들 수 있다. 양도 시 발생되는 경비(부동산중개수수료, 양도소득세 신고수수료 등)를 입증할 수 있는 세금계산서나 현금영수증 등도 보관해둬야 한다.
-부동산을 2개 이상 소유한 경우 세금을 줄일 수 있는 방법은.
▶황의창 세무사=부동산을 취득할 때 납부하는 세금인 취득세는 부동산 종류에 따라 다르게 적용되지만 모두 취득가액에 단일세율을 적용하기에 단독명의와 공동명의 간에 세금납부액 차이가 거의 없다.
부동산을 보유 중일 때와 양도 시에는 공동명의가 유리하다. 부동산 양도 시 부담하는 양도소득세는 개인별 과세이며 일반적으로 누진세율을 적용한다. 예를 들어 부동산 양도차익이 3억원일 때 단독명의일 경우 양도소득세는 약 9500만원, 공동명의는 약 7500만원에 달한다.
▶정인재 세무사=주택을 2개 이상 소유한 다주택 보유자는 양도차익이 작은 주택부터 처분해 주택수를 줄이면 양도소득세 부담을 줄일 수 있다. 양도차익이 가장 큰 주택은 1가구 1주택으로 설계하는 게 현명하다.
▶이준 세무사=부동산을 부부 공동명의로 해놨을 경우 부부 중 한 사람만 소득이 있으면 소득 없는 자에게 세무서에서 재산 취득자금 출처에 대한 소명 요청이 발생할 수 있으며 소명하지 못하면 증여세가 부과될 수 있다. 또 단독명의에서 공동명의로 이전하면 취득세와 등기비가 추가되며, 공동명의로 재산이 증가한 사람에게는 건강보험료가 추가될 수 있으므로 세금 외적인 부분도 함께 고려해야 한다.
-부동산을 경매로 구입할때 세금을 줄이려면.
▶정진희 세무사=경매로 부동산을 취득하면 낙찰가에 세율을 곱해 취득세를 납부하는데 부실채권 인수금액이 커질수록 낙찰가액은 상대적으로 작아지므로 이 경우 취득세 부담은 상대적으로 줄어든다.
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제해 계산하는데 경매로 취득한 부동산의 경우 취득가액은 낙찰가로 분명하게 정해지지만 다양한 자본적 지출 즉 필요경비 규모는 변동적이다. 인수한 임차보증금, 인테리어·리모델링 비용, 유치권 부담액, 소유권 관련 소송비용, 명도비용 등 필요경비를 명확히 정리한 뒤 계약서, 견적서, 확인서 등 관련 증빙서류를 꼼꼼히 챙겨야 양도소득세를 줄일 수 있다.
-재산세는 과세기준일인 6월 1일 등기 접수하면 납부의무가 없다고 하던데 이렇게 할 경우 다른 항목에서의 세금 가산 같은 부작용은 없는지.
▶황의창 세무사=지방세법은 “재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다”라고 규정하고 있으며, 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 재산세 과세기준일은 6월 1일은 매매계약서상 잔금일기준이며, 6월 1일에 잔금이 치러진다면 매수자에게 재산세 납세의무가 발생한다. 즉 매도자라면 6월1일까지 잔금수령 계약을 해야 하며, 매수자라면 6월2일 이후에 잔금지급 계약을 해야 한다.
-자녀에게 부동산 소유권을 넘길 때 증여와 양도 중 세금 측면에서 어떤 방식이 유리한지.
▶정진희 세무사=부동산 소유권을 자녀에게 이전할 때는 부모·자녀의 경제적 상황과 부동산 보유 현황, 절세 여부 등 여러 가지를 복합적으로 따져봐야 한다. 자녀의 부동산 취득자금에 대한 출처가 명확하고 양도차익이 크지 않으면 양도를 선택하는 게 낫다. 순수증여 방식은 자녀가 미성년자이거나 자금출처가 전혀 없는 경우에 주로 사용된다. 부담부 증여는 양도와 증여가 동시에 발생하는 형태로 절세효과가 커서 가장 널리 사용된다.
실사례에 적용해 보면, 다른 재산은 거의 없이 경기도 안산시에 상속세및증여세법상 평가가액 8억원에 달하는 주택 한 채만 30년 가량 보유한 아버지가 성년인 장남에게 주택을 부담부 증여한 뒤 노후 자금으로 약 5억원을 장남에게 받았으면 한다. 이 경우 아버지가 주택을 담보로 5억원을 금융기관으로부터 차입한 후 일정기간이 지난 다음 부담부 증여를 하면 좋다. 1가구 1
반면 주택을 순수 증여한 뒤 노후 필요자금 5억원을 장남으로부터 받으면 장남은 주택을 순수 증여받은 부분에 대한 증여세 1억6000만원을 납부해야 한다. 아버지도 노후 필요자금 5억원을 장남으로부터 받는 부분에 대한 증여세 8000만원을 내야 한다.
[신수현 기자]
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