서울시가 2030세대에 임대주택을 공급하기 위해 역세권에 고밀도 개발을 추진한다. 민간개발자의 참여를 유도하기 위해 역 승강장에서 반경 250m이내 역세권 주거용지를 상업지역 수준까지 용적률 상향이 가능케해 파격적이란 평가다.
박원순 서울시장은 23일‘역세권 2030 청년주택’공급 방안을 발표하고 이를 3년간 한시적으로 운영해 청년들에 안정적인 주거를 제공하고 지역경제 활성화를 이끌겠다고 밝혔다. 박 시장이 이날 내놓은 ‘2030 청년주택’ 공급방안은 역세권에 인접한 2,3종 일반주거지역은 준주거지역, 3종과 준주거지역은 상업지역 수준까지 용적률을 높여 임대주택을 포함한 민간개발을 유도한다는 게 핵심이다. 용적률이 높아지면 같은 면적의 땅에 더 높은 건물을 지을수 있게 되는 만큼 그만큼 임대주택을 공급하도록 한다는 복안이다. 서울시는 또 취득세, 재산세 감면 등 재정지원도 병행한다는 방침이다.
시에 따르면 현재 서울시내 지하철역은 280여곳이며 이 가운데 준주거지역으로 종상향이 가능한 땅에 위치한 지하철 역은 120여개, 상업지역으로 바뀔 수 있는 땅과 인접한 지하철 역은 60여 곳이다. 서울시는 오는 7월 충정로역, 봉화산역 역세권에서 시범사업이 시작돼 빠르면 2017년 상반기부터 공급이 이뤄질 전망이다.
서울시는 역세권 가용지 사업률에 따라 30%만 개발돼도 21만 가구(전용면적 36㎡ 기준)의 주택이 공급될 수 있으며 이 가운데 청년들을 위한 공공임대주택 4만 가구가 공급될 것으로 기대하고 있다. 사업 대상지는 역 승강장 기준 250m 이내로 △철도(도시철도·경전철)가 2개이상 교차하는 ‘더블역세권’△버스 전용차로가 있는 단일 역세권 △30m 이상 도로에 위치한 단일 역세권이다. 단 전용주거, 1종일반주거, 한양도성으로 둘러사인 도심은 제외된다. 민간사업자는 규제완화와 용도지역 변경 혜택을 받는 대신 주거면적 100%를 준공공임대주택으로 지어야 한다.
서울시는 이 가운데 10~25%를 ‘소형 공공임대주택’(전용 45㎡이하)으로 확보해 대학생, 사회초년생, 신혼부부에게 주변 시세의 60~80%로 제공한다는 계획이다. 공공임대주택을 제외한 주거면적의 나머지 75~90%는 민간이 공급하는 준공공임대주택(전용 85㎡이하)으로 임대의무기간은 8년, 임대료 상승률은 연5%로 제한된다.
서울시는 또 주거비율이 높아질수록 전체 용적률이 낮아지는 용도용적제 대신 최소 용적률(준주거 400%, 상업지 680%)을 보장하는 ‘기본용적률’을 새롭게 도입하기로 했다. 이외에 주차장 설치기준을 기존의 절반 수준으로 완화하고 재산세·취득세 감면, 대출이자 지원방안도 제시됐다.
서울시는 땅값만 오르고 개발사업은 이뤄지지 않을 수 있어 이번 규제완화를 3년간 한시적 운영한다고 설명했다. 박 시장은 “기존 역세권 개발이 분양중심으로 이뤄져 땅값만 오르고 개발은 안되는 부작용이 있었다”면서 “청년 주거문제 해결은 우리 사회가 당면한 최우선 과제”라고 말했다. 서울시는 개인 토지주를 대상으로 다음달 총선이 끝난 직후 사업 설명회를 개최할 계획이다. 이어 개발 사업을 원활히 추진될 수 있도록 컨설팅 등을 해주고 토지주가 희망할 경우 SH공사가 공동시행 또는 대행 사업을 하거나 민간 사업자와 연결시켜줄 계획이다.
업계에서는 시의 이번 대책을 파격적이라고 평가하는 의견이 지배적이다. 특히 지난 역세권 시프트(장기전세주택) 사업의 부작용을 최소화하고 민간을 끌어들이 위해 사업성을 높힐 수 있는 인센티브를 많이 얹어준 것이 고무적이라는 반응이다. 예컨대 제3종 일반주거지역이 상업지역으로 상향될 경우 기본으로 680%까지 받고 기부채납 정도에 따라 최대 800%까지도 적용될 수 있다. 400~500%P가량의 용적률 인센티브가 주어지는 것이다.
또 도시계획 관련 시의 심의를 거치다보면 용적률 인센티브가 점점 깎이고 인허가에 시간이 걸린 탓에 개발 기대감으로 땅값만 올려놓고 결국 민간에선 사업을 실행에 옮기기 전에 포기하는 사례가 속출했던 점도 보완됐다. 도시·건축 심의 등을 한꺼번에 받을 수 있는 통합심의위원회 신설은 민간에서 지속적으로 건의했던 사항이다. 이 때문에 업계에서는 “아버지 땅이 있으면 당장이라도 사업하겠다”는 말도 나온다. 신영 관계자는 “역세권 주변에서 어느 정도 규모가 있는 개발이 진행될 가능성이 높다”며 “설계부터 시공, 임대주택 유지·관리에 이르기까지 체계적이면서 종합적으로 추진되야 좋은 품질의 임대주택을 공급할 수 있으면서 도시 경관 문제도 해결할 수 있다”고 진단했다.
역세권 고밀도 개발이 좀 더 빨리 이뤄졌으면 좋았을 것이란 지적도 있다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “도시의 가용용지가 제한돼 있어 역세권 고밀 개발이 늦은 감이 있다”며 “충정로 서대문 라인 외에도 왕십리, 당산, 공덕, 사당역, 구로 디지털 밸리, 영등포구청역 등이 역세권 개발 요충지”라고 말했다.
역세권 고밀도 개발이 상업용도 개발보다는 주거용도에 집중되고 거동이 불편한 노인층이 역세권 개발의 수혜대상에서 제외된 점은 논란거리다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는
[김기정 기자 / 임영신 기자]
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