■ 서울시 2030주거대책…충정로역·봉화산역부터 시범실시
박원순 서울시장은 23일 '역세권 2030 청년주택' 공급 방안을 발표하고 이를 3년간 한시적으로 운영해 청년들에 안정적인 주거를 제공하고 지역경제 활성화를 이끌겠다고 밝혔다.
박원순 시장이 이날 내놓은 '2030 청년주택' 공급 방안은 역세권에 인접한 2·3종 일반주거지역은 준주거지역, 3종과 준주거지역은 상업지역 수준까지 용적률을 높여 임대주택을 포함한 민간 개발을 유도한다는 게 핵심이다. 용적률이 높아지면 같은 면적의 땅에 더 높은 건물을 지을 수 있게 되므로 그만큼 임대주택을 공급하도록 한다는 복안이다. 서울시는 또 취득세, 재산세 감면 등 재정 지원도 병행한다는 방침이다.
시에 따르면 현재 서울시내 지하철역은 280여 곳이며 이 가운데 준주거지역으로 종상향이 가능한 땅에 위치한 지하철역은 120여 개, 상업지역으로 바뀔 수 있는 땅과 인접한 지하철역은 60여 곳이다. 서울시에선 오는 7월 충정로역, 봉화산역 역세권에서 시범사업이 시작돼 이르면 2017년 상반기부터 공급이 이뤄질 전망이다.
서울시는 역세권 가용지 사업률에 따라 30%만 개발돼도 21만가구(전용면적 36㎡ 기준)의 주택이 공급될 수 있으며, 이 가운데 청년들을 위한 공공임대주택 4만가구가 공급될 것으로 기대하고 있다. 사업 대상지는 역 승강장 기준 250m 이내로 △철도(도시철도·경전철)가 2개 이상 교차하는 '더블 역세권' △버스전용차로가 있는 단일 역세권 △30m 이상 도로에 위치한 단일 역세권이다. 단 전용 주거, 1종 일반주거, 한양도성으로 둘러싸인 도심은 제외된다. 민간 사업자는 규제 완화와 용도지역 변경 혜택을 받는 대신 주거 면적 100%를 준공공임대주택으로 지어야 한다.
서울시는 이 가운데 10~25%를 '소형 공공임대주택'(전용 45㎡ 이하)으로 확보해 대학생, 사회초년생, 신혼부부에게 주변 시세 대비 60~80%로 제공한다는 계획이다. 공공임대주택을 제외한 주거 면적의 나머지 75~90%는 민간이 공급하는 준공공임대주택(전용 85㎡ 이하)으로 임대 의무기간은 8년, 임대료 상승률은 연 5%로 제한된다.
서울시는 또 주거비율이 높아질수록 전체 용적률이 낮아지는 용도용적제 대신 최소용적률(준주거 400%·상업지 680%)을 보장하는 '기본용적률'을 새롭게 도입하기로 했다. 이외에 주차장 설치 기준을 기존 대비 절반 수준으로 완화하고 재산세·취득세 감면, 대출이자 지원 방안도 제시됐다.
서울시는 땅값만 오르고 개발사업은 이뤄지지 않을 수 있어 이번 규제 완화를 3년간 한시적 운영한다고 설명했다. 박 시장은 "기존 역세권 개발이 분양 중심으로 이뤄져 땅값만 오르고 개발은 안되는 부작용이 있었다"면서 "청년 주거 문제 해결은 우리 사회가 당면한 최우선 과제"라고 말했다.
업계에서는 시의 이번 대책을 파격적이라고 평가하는 의견이 지배적이다. 특히 과거 역세권 시프트(장기전세주택) 사업의 부작용을 최소화하고 민간을 끌어들이기 위해 사업성을 높일 수 있는 인센티브를 많이 얹어준 게 고무적이라는 반응이다.
현재 서울 역세권 주변 땅은 대부분 민간이 갖고 있다. 하지만 사업성이 부족해 5층 이하의 노후 건물로 방치된 경우가 많다. 가령 역에서 250m 이내 토지·건물주라면 서울시와 협약을 맺고 중층 이상으로 재개발이 가능하다. 제3종 또는 준주거지역이라면 공공기여에 따라 용적률 인센티브(400~500%포인트)를 받아 최대 800%까지 올릴 수 있다.
저층에 상업시설을 지을 수 있지만 건물의 모든 주거면적은 8년간 의무적으로 보유해야 하는 준공공임대주택과 청년 공공임대주택을 지어야 한다. 1층은 상업시설, 2층 이상은 주택으로 구성된 일종의 '분양전환형 주상복합'을 지을 수 있게 되는 셈이다.
또 도시·교통·건축 심의 등을 한번에 받을 수 있는 통합심의위원회 신설은 민간에서 건의했던 사항이다. 신영 관계자는 "역세권 주변에서 어느 정도 규모가 있는 개발이 진행될 가능성이 높다"며 "설계부터 시공, 임대주택 유지 관리에 이르기까지 체계적으로 추진돼야 좋은 품질의 임대주택을 공급할 수 있으면서 도시 경관 문제도 해결할 수 있다"고 진단했다.
역세권 고밀도 개발이 좀 더 빨리 이뤄졌으면 좋았을 것이란 지적도 있다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "도시의 가용 용지가 제한돼 있어 역세권 고밀 개발이 늦은 감이 있다"며 "충정로 서대문 라인 외에도 왕십리, 당산, 공덕, 사당역, 구로 디지털밸리, 영등포구청역 등이 역세권 개발 요충지"라고 말했다.
역세권 고밀도 개발이 상업 용도 개발보다는 주거 용도에 집중되고 거동이 불편한 노인층이 역세권 개발의 수혜 대상에서 제외된 점은 논
[김기정 기자 / 임영신 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]