[시장 전망] 내년 아파트 시장 분양물량 축소…‘과열’ 양상 주춤

↑ 지난 7월 7일 진행한 1순위 청약에서 평균 54.08대 1, 최고 70대 1로 전 주택형이 조기 마감된 ‘미사강변 호반써밋플레이스’ 모델하우스 내부 모습

올해의 과열된 아파트 분양 시장은 내년에는 진정 국면으로 접어들 전망이다.
15일 주택업계에 따르면 아파트 분양시장은 최근 2년 동안(2015-2016년) 100만 가구가 넘는 물량이 쏟아졌다.
그러나 내년에는 2014년 발표된 신규 택지지구 지정 중단과 2016년 8.25대책에 따른 택지지구 공급물량 축소 등이 본격적으로 영향을 받아 전국 분양물량이 40만 가구 이하로 줄어들 것으로 보인다.
여기에 11.3 대책으로 전매제한기간 강화, 청약 1순위 제한, 재당첨 제한 등 청약 규제가 종전보다 강화되고, 올해 말 DSR(총부채원리금상환비율) 도입 등의 여파로 투자수요가 사라지면서 청약경쟁률은 올해에 비해 낮아질 것으로 예상된다. 다만 저금리 기조로 마땅한 투자처를 찾지 못한 여윳돈이 상대적으로 전매제한이 덜하거나 공급과잉 우려가 적은 지역에 몰려 지역별, 단지별 쏠림 현상이 불가피해 보인다.
◆ 올해 공급량 2000년 이후 두번째로 많아
올해 분양시장은 그야말로 ‘후끈’했다. 정부가 ‘7.1중도금 대출 규제 강화’와 ‘8.25가계부채 관리 방안 대책’ 등을 발표했지만 청약열기를 잡기엔 역부족이었다. 이런 과열양상에 편승한 건설사들도 신규 아파트를 주택시장에 쏟아 부었다.
올해는 전국에서 49만5197가구(예정물량 포함)가 공급됐다. 이는 지난해(51만4982가구) 보다는 1만9785가구 감소했지만 2000년 이후 지난해에 이어 두번재로 많은 물량이다.
지역별 공급량을 살펴보면 수도권에서는 26만3365가구(예정 물량 포함)가 공급됐다. 서울은 지난해(4만4167가구) 대비 28.3%(1만2502가구) 증가한 5만6660가구가 시장에 나왔다. 이중 재개발·재건축 물량이 5만1127가구(일반분양 2만858가구), 평균 청약경쟁률은 24.42대 1에 달했다.
경기에서는 18만3514가구가 공급됐다. ▲동탄2신도시 1만9078가구 ▲미사강변도시 7801가구 ▲옥정지구 5737가구 ▲은계지구 5514가구 ▲다산지금지구 5068가구 ▲호매실지구 3893가구 등 택지지구 위주로 분양물량이 많았다. 인천은 총 2만3182가구가 분양에 나서 평균 2.75대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 송도국제신도시(4208가구)와 영종하늘도시(4434가구)에 분양물량이 집중된 모습을 보였다.
지방 분양시장은 부산이 분양열기가 가장 뜨거웠다. 올해 부산은 지난해 대비 5711가구 증가한 2만7262가구가 공급됐고 평균 청약경쟁률은 106.89대 1로 전국에서 가장 높았다. 제주는 서귀포시 제주영어교육도시, 제주첨단과학기술단지 등 개발호재로 부산에 이어 두 번째로 높은 69.13대 1이 청약경쟁률을 기록했다. 세종은 1년의 전매제한기간에도 불구하고 36.63대 1의 청약경쟁률을 보였다.
올해 전국 기준 3.3㎡ 당 평균 분양가격은 1055만원을 기록하며 지난해 986만원 보다 69만원 상승했다. 수도권은 재개발·재건축과 택지지구 아파트가 분양가격 상승을 주도했다.
◆ 2017년 분양시장, 11.3대책 약발 먹힐 듯
내년 분양시장은 전매제한기간연장, 청약1순위 제한, 재당첨 제한, 중도금대출 발급요건 강화 등을 골자로 한 11.3 대책 영향으로 위축이 불가피해 보인다. 특히 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지된 서울 강남4구·경기 과천 민간택지, 서울·경기 과천·성남·하남·고양·남양주·화성 동탄2신도시·세종시 공공택지 등은 침체의 골이 상당할 전망이다.
또 강남 4구를 제외한 서울 전 지역과 성남시 민간택지 분양 아파트의 경우 기존 보다 12개월 늘은 18개월로 전매 제한 기간이 연장돼 한동안 과열 양상을 보였던 지역은 단기 투자수요가 줄면서 실수요자 위주로 분양시장이 재편될 가능성이 높다. 다만 규제가 비껴간 일부 지역에 수요자가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타날 것으로 우려된다.
남상우 부동산114 연구원은 “이달 분양 성적을 보고 내년 초 분양일정을 잡는 건설사들이 늘고 있어 상황에 따라서 내년 초 공급량이 급감할 수 있다”며 “11.3 대책으로 청약 조정지역은 중도금대출 발급요건이 전체 분양가격의 5%에서 10% 이상 계약금 납부로 강화됐고 2순위 청약신청시 청약통장이 필요해져 예비 청약자들은 청약계획과 자금계획을 새롭게 수립할 필요가 있다”고 조언했다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]