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주변 오피스텔의 월세 시세도 50만원을 넘고, 낙찰 받은 토지의 용적률도 700%에 달하니 공사비를 투자해도 임대나 분양으로 충분한 수익이 발생할 것으로 보였다.
A씨는 보다 자세히 계획을 세우고자 궁리를 하던 중 토지개발에 관한 교육과정을 발견하고 수강하였다.
과정 중 수강생의 토지를 다 같이 방문해서 현장에서 분석을 도와주는 시간이 있어 A씨는 본인의 토지에 찾아와줄 것을 요청하였다. 전문 교수진과 현장에 도착한 A씨는 본인이 예상했던 것과 다른 분석을 접하게 되었다.
필지의 형성과 도로가 매우 불리하여 사선제한 등을 고려하면 용적률이 절반에 불과한 350% 이하이고, 대지의 폭이 15M에 불과해 지하에 주차장을 설치하더라도 효율이 절반에 못 미쳐 수익성이 많이 떨어진다고 한 것이다.
게다가 도시분석을 해보니 중원구의 제조업 인구는 지난 3년간 약 12%가 감소하였고 A씨의 토지가 있는 성남동의 오피스 인구는 계속 줄고 있었다. 애꿎은 상가만 늘어 입주한 상가는 매출이 나지 않아 어려움을 겪고 있었다.
본인의 예상과 너무 다른 분석에 놀란 A씨는 어렵게 경매로 낙찰 받은 땅의 가치가 절반에 불과하다는 생각에 심각한 고민에 빠지게 되었다.
현장에 방문한 전문 교수진은 상업지역이지만 상업용지의 장점은 무의미하고, 상가도 많은 상태여서 오피스텔을 지어 수익을 꾀하는 것은 다소 어렵다고 분석하였다. 그리고 대안으로 오피스텔보다는 최근 주차장의 규제완화 등 각종 규제가 완화된 도시형 생활주택을 제시하였다. 지난 5년간 성남지역의 가구 수를 살펴보니 가구 수 증가는 3만에 달하지만 이중 70%에 달하는 2만여 가구가 1인 가구였다. 주택 보급도 40㎡미만의 초소형 주택은 6천호에 불과하고 부족함의 누적분이 약 1만 7천호에 달하고 있다는 분석도 나왔다.
중원구의 면적이 성남시 전체의 약 30%에 달하니 산술적으로 중원구의 초소형 주택 부족분은 5천호에 달하는 셈이다. 게다가 도시형 생활주택은 오피스텔 대용의 용도로도 활용이 가능해 A씨의 부지의 경우 전용면적 3.3㎡당 약 6만원의 가격 경쟁을 가지는 것으로 분석되었다.
A씨는 쉽게 생각하고 낙찰 받은 토지에 오피스텔을 지어 수익을 창출하려 했지만 전문가의 분석과 도움으로 실패의 위험을 덜 수 있었고, 토지와 지역의 특징을 분석하여 수익을 낼 수 있는 방법을 찾을 수 있어 큰 도움이 되었다.
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