↑ 서울 잠실 아파트 단지 일대 [사진 = 강영국 기자] |
◆개정안서 '법적 용적률 상한 120%' 구체화
2일 국회와 국토교통부에 따르면 더불어민주당 천준호 의원은 이런 내용을 골자로 한 '도시 및 주거환경정비법' 개정안을 1일 대표발의했다. 국토부가 5.6 공급대책에서 내놓은 공공재개발 사업을 도입하는 내용으로, 국토부와 서울시 등과 협의를 거쳐 마련됐다.
공공재개발은 LH와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 시행에 참여하는 재개발 사업이다.
법 개정안에서는 법적 용적률 상한을 120%까지로 구체화했고, 더 받은 면적의 20~50%는 국민주택 규모 주택을 지어 기부채납토록 했다. 구체적인 기부채납 비율은 지자체 조례로 다시 정한다. 일반 재개발의 초과 용적률에 대한 기부채납 비율이 50~75%이라 용적률은 더 주면서 기부채납은 덜 받는 형태로 짜여진 셈이다.
◆공공재개발 기부채납, 30평형대인 85㎡까지 받기로
보통 재개발 사업에선 60㎡ 이하 소형주택을 기부채납으로 받았으나 공공재개발에서는 30평형대인 85㎡까지 받기로 했다.
공공재개발은 조합원 물량을 제외한 나머지 주택의 50% 이상을 공공임대나 공공지원민간임대 또는 지분형 주택으로 공급해야 하고, 특히 공공임대는 전체 물량의 20% 이상 채워야 한다.
LH가 천 의원에게 제공한 자료에 따르면 서울 3종 일반주거지역에서 조합원 300가구가 일반 재개발을 추진하면 총 600가구를 지을 수 있지만, 공공재개발을 하면 가구 수는 700가구로 100가구 더 지을 수 있다. 시뮬레이션은 공공재개발의 서울시 용적률 인센티브 기부채납 비율이 30%, 기부되는 주택은 중형인 85㎡라는 전제하에서 이뤄졌다.
서울 3종 일반주거지의 기본 용적률은 250%다. 일반 재개발의 경우 소형 임대주택 기부채납을 통해 법적 상한인 300%까지 높일 수 있는 반면, 공공재개발은 법적 상한(300%)의 120%인 360%까지 늘릴 수 있다.
일반 재개발로 지어지는 600가구는 조합원 물량 300가구에 일반분양 155가구, 공적임대(공공임대+민간임대) 145가구다. 반면 공공재개발로 지을 수 있는 700가구는 조합원 물량 300가구, 일반분양 200가구, 공공임대 140가구, 민간임대·지분형주택 60가구 등이라 조합원 물량 감소없이도 일반분양이 늘어나는 데다가 공공·민간임대 등도 증가하는 셈이다.
지분형주택은 정부가 5.6대책을 통해 처음 제시한 유형으로, 자금 사정이 여의치 않은 조합원이 LH나 서울주택도시공사(SH) 등과 주택 지분을 10년간 공유하고 그 이후에 지분을 매입하거나 처분하게 하는 방식으로 운영된다.
◆주택공급활성화지구의 지정 절차도 마련…내년 1월 시행 전망
정비구역 지정권자인 지자체는 공공재개발 사업을 추진하려는 구역을 정비계획 수립 절차에 준해 '주택공급활성화지구'로 지정하게 된다. 지자체는 통합심의위원회를 구성해 사업시행계획 인가 전에 거치는 각종 심의를 통합 처리할 수 있다. 이를 통해 재개발 속도를 기존의 절반 이하로 단축한다는 방침이다.
공공재개발은 분양가 상한제 적용도 받지 않고, 이 예정구역에선 건물 신축이나 지분 분할 등이 금지된다.
무분별한 투기자금 유입을 막기 위해 공공시행자 지정일이나 주택공급활성화지구 지정일 이후 들어온 조합원에 대해선 감정평가액보다 더 비싸게 분양한다는 방침이다.
공적임대 일부는 주택도시기금 출자의 임대리츠를 통해 공급하는 '수익공유형 전세'로 공급한다. 시세의 80% 수준으로 8년간 거주할 수 있는 전세형태이며, 임차인이 임대리츠 주식 일부를 보유하고 있다가 전
법 개정안의 시행은 공포 후 3개월 뒤다. 이번 정기국회에서 통과되면 내년 1월부터 시행될 전망이다.
서울시와 국토부는 최근 공공재개발 설명회를 열어 제도 안내를 했으며, 9~11월 공모를 접수할 예정이다.
[이미연 기자 enero20@mkinternet.com]
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