"많이 오른 주택이 있다면 손실이 난 주택, 토지, 회원권 등과 함께 파세요. 반대로 모두 이익이 났다면 연도를 달리해서 매각해야 합니다."
3일 100% 홈페이지에서 생중계된 '2020 머니쇼'에서 '부동산 규제에서 세금 모르면 남는 게 없다, 2020 부동산 절세 공식' 주제로 강연에 나선 박민수 엠제이원 대표는 부동산 절세 전략을 세우는 데 유용한 팁을 제공했다.
최근 정부는 취득·보유·양도 등 부동산 전 단계에 걸쳐 과세를 강화했다. 취득 단계에서는 다주택·법인 취득세 중과로 취득세율이 최고 12%까지 높아졌다. 개인과 법인 종합부동산세가 대폭 강화됐고 부동산 신탁의 원 소유자 세금 부담도 높아졌다. 양도 단계에서는 개인의 경우 단기거래시 세율과 중과세율이 대폭 인상됐고 법인은 추가 법인세 20%를 내야 한다.
박 대표는 "조정 지역 2주택자라도 '일시적 2주택'을 활용한다면 취득세 중과를 피할 수 있다"고 말했다. 다만 일시적 2주택 혜택을 적용받기 위해서는 두번째 주택을 언제 샀는지 살펴봐야 한다. 두번째 주택을 구매한 시기가 2018년 9월 13일 전이면 이때부터 3년 이내, 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일까지라면 2년 이내, 2019년 12월 17일 이후라면 1년 이내 첫번째 구매 주택을 매도해야 한다.
취득세 절세를 위해 20대 자녀 세대 분리를 활용하는 방안도 있다. 박 대표는 "지난 달부터 30세 미만, 미혼 자녀라도 소득이 있다면 세대 분리가 가능해졌다"며 "다만 취득세 면에서는 유리해졌지만 양도세의 경우 세대 분리 혜택이 적용되지 않을 수 있다는 점을 유의해야 한다"고 강조했다.
지난 8월 11일 이후 취득한 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔은 취득세 중과 여부 판단시 주택 수에 포함된다. 박 대표는 "취득세 중과에서 배제되는 주택은 가정 어린이집, 농어촌 주택, 공시가격 1억원 이하 주택 등"이라며 "다만 공시가격 1억원 이하라도 재개발 구역에 위치한 주택은 제외된다"고 설명했다.
다만 보유세는 별다른 절세 방법이 없다. 아파트 장기임대 폐지로 임대주택 등록이 불가능해졌고 기존 등록자도 (1)지방자치단체와 세무서 모두 등록 (2)등록 당시 기준시가 6억원 이하(수도권 외 3억원) (3)5년 이상 임대(2018년 4월 이후 등록시 8년) (4)임대 기간 중 5% 이내 임대료 인상 (5)단 2018년 9월 13일 이후 조정대상지역 주택 취득이라면 불가 등 5가지 조건을 모두 만족해야 종합부동산세 합산배제, 양도세 중과배제, 거주주택 비과세 특례 등 혜택을 누릴 수 있다.
보유세를 버티기 힘든 법인사업자를 비롯한 다주택자라면 양도세를 감안한 매도 계획을 짜야한다.
박 대표는 "의무임대기간 2분의1을 채운 경우라면 임대주택을 미리 파는 것도 방법"이라며 "법인 보유 주택의 종부세 부담이 크게 높아졌기 때문에 올 연말, 내년 6월, 내후년 2~3월을 기점으로 매물이 쏟아져 나올 수 있다"고 전망했다. 다만 "법인 투자자들은 투자 가치가 떨어지는 매물부터 내놓을 가능성이 많기 때문에 주택구매 실수요자라면 섣불리 움직이지 말고 상황을 살
임대주택 등록자라면 임대주택 외 실제 거주주택을 절세에 활용할 수 있다. 거주 주택에 전 세대원이 2년 이상 거주하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 전 세대원이 2년 이상 거주하지 못해 비과세 특례를 인정받지 못한다 하더라도 일반 과세가 가능하다.
[김혜순 기자]
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