↑ 김윤수 빌사남부동산중개법인 대표 |
업계 최초 빌딩 실거래가 조회 앱 '빌사남'을 개발한 김윤수 빌사남부동산중개법인 대표는 2020 서울머니쇼 첫째날인 3일 '지금은 빌딩 가치투자 시대'를 주제로 한 강연에서 이같이 말했다. 이날 강연은 100% 온라인 생중계로 진행됐다.
김윤수 대표는 "코로나19로 3~4월 상업 업무용 부동산 거래량이 주춤하다가 5월부터 확 늘어나고 있다"면서 "요즘처럼 매수문의가 많이 들어온 적이 여태껏 없었다"고 말했다. 주택규제가 심해 투자수요가 꼬마빌딩으로 몰리고 있는 데다 저금리와 풍부한 유동성에 따른 상승 압력이 높기 때문이다.
김 대표는 빌딩 투자에서 지역별로 접근해야 한다고 강조했다. 그는 "빌딩 투자에서 환금성이 무엇보다 중요한데 강남구 상업 업무용 부동산 거래량이 압도적 1위"라며 "올해 상반기 강남구 거래량이 169건으로 '마용성'(마포·용산·성동구)의 3배에 달한다"고 말했다. 특히 강남구에서도 역삼동이 거래량이 가장 많고 개포동이 가장 적다.
그는 "강남구 대치·잠실·삼성·청담동이 토지거래허가구역으로 묶이면서 일대 꼬마빌딩 거래량이 더 줄어들 것"이라면서도 "반면 논현·신사·역삼동 거래량은 더 늘 것"이라고 말했다.
김윤수 대표는 꼬마빌딩 시장에 대해 전망도 아낌없이 공유했다. 그는 "꼬마빌딩도 안정적인 지역을 선호하면서 지역별로, 거래량, 가격 상승률 등 격차가 더 심해질 것"이라며 "개인 명의보단 공동명의, 법인으로 매입하는 사례가 많아질 것"이라고 전망했다.
법인 투자의 경우 RTI(임대업이자상환비율) 규제를 적용받지 않아 인기였지만 6·17 부동산 대책 이후 법인 투자에 대한 규제가 강화되면서 보다 꼼꼼한 검토가 필요하다.
김 대표는 "최근 상가 임대차보호법 개정으로 임차인과 갈등은 커질 것"이라며 "상가건물임대차보호법은 계약갱신 요구의 횟수를 제한하지 않은 대신, 총 임대차기간을 10년으로 규정하고 있다"고 설명했다. 건물주와 임차인 상생하는 새로운 방식이 늘어날 것으로 예상된다.
김 대표는 "건물주가 '갑'이라고 생각하는 투자는 실패할 수밖에 없다"며 "임차인과 공동 투자하는 방식으로 임대수익 대신 운영수익을 노리는 방법도 생각할 수 있어야 한다"고 조언했다.
김 대표는 성공 투자 사례를 소개했다. 신축 성공 사례로 실제 투자금 약 4억원, 대지면적 74.20㎡(약 22평) 정도에 불과한 꼬마빌딩을 13억5000만원에 매입해 1년 후 24억5000만원에 매각했다. 그는 "요즘 같은 저금리 시대에 대출을 잘 활용하는 게 유용한 재테크"라며 "빌딩 매입 시 적극적으로 은행 상담을 받아보는 게 필요하다"고 말했다.
또 대출을 일으켜 실제 투자금 7억원으로 빌딩을 25억원에 매입해 그해 30억5000만원에 매각한 사례도 다
[박윤예 기자]
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