[김홍진의 현장고발] ‘부실채권’이 뭐길래…내 재산 ‘부실’은 뒷전

#작년 11월 K대학 평생교육원 부동산경매컨설팅 강사 임모씨는 수강생을 상대로 “NPL은 부동산 실물에 투자하는 것이 아니라 채권에 투자하기 때문에 거래에 따른 세금이 발생하지 않는데다, 자금 회수가 빨라 20~30%의 고수익을 챙길 수 있다”고 꾀어 거액을 투자받은 후 잠적했다.
강사의 제안은 달달했다. 제안을 받은 수강생들은 한치의 의심 없이 수중의 돈을 탈탈 털어 투자했다. 심지어 은행에서 대출까지 받아 갖다 바친 학생도 있었다. 이 모든 과정은 일주일이 채 걸리지 않았다.

“양(陽)이 있으면 음(陰)이 있기 마련, 고수익은 Risk(위험)를 동반한다.”
부동산시장 침체가 장기화되면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 개인들이 부실채권(NPL)시장으로 눈을 돌리고 있다. 이런 가운데 최근 부동산 경매시장에서 컨설팅업체의 ‘묻지마식 낙찰’로 수수료 챙기기에 급급한 일부 업체의 고가입찰현상이 NPL시장에도 형성되고 있어 개인투자자들의 주의가 필요하다.

NPL(부실채권, Non Performing Loan) 시장은 지난해 10조원을 돌파했다. 개인들의 NPL투자 경매가 부쩍 늘고 있기 때문이다. NPL투자는 경매물건으로 설정된 부실채권에 투자해 연체이자만큼의 수익을 얻거나 실제 경매물건을 낙찰받아 투자금을 회수하는 투자방식이다.
이처럼 NPL시장에 개인 투자자들이 쉽게 접근할 수 있는 환경이 조성되면서 부실채권 사기도 극성을 부리고 있다.
NPL투자를 미끼로 컨설팅을 하면서 수익내기 어려운 물건을 낙찰받게 하는가 하면, 수익성 없는 물건을 고가에 입찰받게 하는 등 수법은 다양하다.
특히 물건 정보에 취약할 수밖에 없는 투자자들을 과장된 수익률로 현혹하는 개인이나 업체는 경계해야 한다.

검증 철저히 하면 매력적인 NPL, ‘묻지마 투자’는 금물

#몇해 전 S대학 최고위과정에서 NPL 강의를 맡은 H교수가 학생들로부터 투자금을 모은 후 인천시 00동 소재의 근린상가에 투자했다가 수익은 고사하고 뒤늦게 발견된 물건의 하자로 자금이 묶이는 일이 발생했다. 투자한 학생들은 학교와 교수에게 항의했고, H교수는 결국 해임됐다. 그는 지금도 학생들과 법정다툼을 벌이고 있다.

↑ 김홍진 박사

NPL 투자는 통상적으로 경매낙찰가보다 10% 이상 싸게 매입이 가능하고, 부동산 실물투자에 비해 상대적으로 환금성도 양호한 매력적인 시장임은 틀림없다. 때문에 적절한 물건에 투자하면 수익률이 제법 쏠쏠하다.
하지만 유찰이 지속될 경우 NPL채권의 순위에 따라서 손실을 보는 경우도 적지 않다. 특히 경매에 참여하라는 권유를 받거나 물건에 투자하라는 개인 또는 업체의 제의가 있을 때는 일단 사기 가능성을 의심해 봐야 한다.
NPL 투자를 위해서는 신뢰성 있는 거래업체와 상담 등을 통해 부동산 물건에 대한 철저한 분석이 선행돼야 한다. 여기에 배당액과 낙찰가 예상, 최종 입찰가 산정 등 철저한 검증과 분석을 더한다면 금상첨화다.
무엇보다 NPL 물건은 은행과 자산유동화회사를 거쳐 경매장에 나오기 때문에 투자 직후부터 20~30% 수익을 보장한다는 말은 명백한 ‘어불성설’임을 인지하는 것이 중요하다.
[자문 전주대학교 객원교수 김홍진 박사 / 정리 조성신 기자]
[참고 : 현재 애니랜드개발의 대표인 김홍진 박사는 전주대학교 부동산학과 객원교수를 겸임하고 있다.]

매일경제 엮인글

• [김홍진의 현장고발] 경매꾼에 속은 당신 ‘통장 잔고는 안녕하십니까’

• [김홍진의 현장고발] 기획 부동산에 당하지 않는 5가지 방법