디플레이션시대 新부동산재테크

↑ 저금리 시대 재테크 대안으로 떠오른 송파구 석촌동 빌라촌. [매경DB]

나 홀로 아파트, 오래된 오피스텔, 게스트하우스, 빌라, 리츠…. 호황기에 투자자들의 관심을 끌지 못했던 부동산 상품들이다. 하지만 저금리에 경기 침체 그늘이 짙어지면서 스포트라이트를 받고 있다. 가만히 놔둬도 가치가 오르는 과거에는 매각에 따른 시세 차익을 거두는 게 관건이지만 불황으로 가격 상승 기대감이 낮아지자 임대 수익을 안정적으로 올릴 수 있는지가 중요해지고 있어서다.
부동산 재테크가 실속형으로 바뀌고 있다. 소액 투자로 은행 정기예금보다 두 배 이상 높은 5% 이상 임대 수익을 올릴 수 있는 상품이 새 투자처로 각광받을 전망이다. 임채우 국민은행 부동산 전문위원은 “저성장·저금리 시대엔 매각 차익을 기대하기 어려워 수익률 위주로 접근해야 한다”고 말했다. 한 가지를 더 보태야 한다. 임대 관리다. 김혜현 렌트라이프 대표는 “체계적인 관리를 통해 건물의 경쟁력을 높여야 우량 임차인을 들여 공실을 줄이고 임대료도 잘 받을 수 있다”고 말했다.
① 강남 나홀로아파트

전세 아파트가 귀해지고 최대한 싼 값에 집을 마련하려는 실수요자들이 늘면서 나 홀로 아파트의 위상이 달라지고 있다. 나 홀로 아파트는 1~2개동 100가구 미만으로 구성된다.
나 홀로 아파트가 괜찮은 수익형 부동산이 될 수 있다. 렌트라이프가 작년 국토교통부 아파트 실거래가를 분석한 결과 서울 나 홀로 아파트 연간 임대수익률은 3.9%로 일반 아파트(3.1%)보다 높은 것으로 집계됐다. 경기지역 나 홀로 아파트 임대수익률은 4.9%에 달한다.
아파트값도 상승세다. 서울 잠원동 잠원위브 전용 46㎡는 4억3000만~4억5000만원으로 1~2년 전보다 2000만~4000만원가량 올랐다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “나 홀로 아파트는 주변 대단지 동일 평면 시세의 60~70% 정도로 저평가돼 있다”고 말했다.
② 오래된 오피스텔

새 오피스텔이 오래된 건물보다 세입자를 구하기 쉽고 수익률도 높다고 생각하면 오산이다. 부동산114가 지난해 기준 서울 오피스텔 연식별 임대수익률을 조사한 결과 입주 10년이 초과된 오피스텔 수익률이 5.42%로 가장 높았다.
1~5년 차 새 오피스텔 수익률은 4.99%로 6~10년차(5.14%)는 물론 전체 평균(5.29%)에도 못 미쳤다. 오피스텔 시장의 메카인 강남3구(강남·서초·송파)에서는 새 오피스텔이 기를 펴지 못한다.
입주 1~5년짜리 오피스텔 임대수익률이 4% 초반대로 가장 낮다. 윤지해 부동산114 선임연구원은 “오피스텔 분양가가 새것일수록 비싸서 수익률이 낮아지는 것”이라고 설명했다. 강남역 주변 오피스텔은 연식에 상관없이 전용면적 27~29㎡ 기준 보증금 1000만원에 월세 80만~90만원 선이다.
③ 스토리 있는 민박

개별 여행을 하는 외국인 관광객이 늘어나면서 도시민박업(게스트하우스)으로 수익을 내는 투자자들이 늘고 있다. 서울시에 따르면 2012년부터 본격 도입된 외국인 대상 도시민박업은 매년 늘어 지난해 말 기준 585곳에 달한다. 마포구 홍대 인근, 용산구 한남동·이태원동, 종로 북·서촌 등에 주로 몰려 있다.
도시민박업은 집(연면적 230㎡)에 남는 방이 있으면 바로 시작할 수 있다. 원룸 임대사업은 초기 투자금이 10억원 이상 들지만 도시민박업은 1억원대도 가능하다는 게 숙박업계 설명이다.
숙박료는 보통 1인당 1박 기준 2만~5만원 선이지만 10만~20만원을 받는 경우도 있다. 10% 이상의 수익률을 목표로 청년 창업·노후 재테크 아이템으로 인기지만 경쟁이 치열해져 주의해야 한다.
④ 임대수요 많은 빌라

최근 전세난으로 아파트보다 저렴하고 아파트처럼 편리한 빌라를 찾는 사람들이 늘고 있다. 강남4구(강남·서초·송파·강동) 재건축 이주 수요까지 더해져 ‘귀하신 몸’이 되고 있다. 빌라는 아파트나 단독주택보다 초기 투자 비용이 20~30% 정도 저렴하다. 전세금이 매매가의 70%에 육박해서 가격도 잘 떨어지지 않는다. 과거엔 환금성이 나빴지만 최근 빌라는 주차장과 엘리베이터가 있고 아파트 못지않은 마감재로 지어져 사고팔기 수월해졌다.
골치 아픈 세금에서 자유롭다. 주택 임대소득에 대한 과세가 강화되고 있지만 공시가격 3억원을 넘지 않는 국민주택 규모 이하 주택은 과세 대상에서 빠진다. 서울에서 빌라를 매입해 보증금 2000만~5000만원에 월세 30만~60만원으로 세를 줄 경우 연간 5% 안팎의 수익률을 기대할 수 있다.
⑤ 유동성 좋은 리츠

리츠란 여러 투자자들로부터 자금을 모집하고 부동산에 투자해 얻은 수익을 돌려주는 부동산 간접 투자 상품을 말한다. 상장 리츠는 주식을 사고파는 식으로 거래하기 때문에 현금화가 쉽다. 개인이 직접 부동산을 관리할 필요가 없어 비용이나 시간을 아낄 수 있다.
국내 리츠는 지난해 말 기준 98개가 인가를 받았으며 총자산은 15조원으로 불어났다. 연투자수익률은 대체로 5~7% 선이다. 박승국 라이프테크 대표는 “오피스나 리테일, 물류창고 등 상업용 부동산은 불황으로 장사가 안 되면 수익을 내기 어렵지만 전세의 월세 전환이 빠르게 진행되고 있는 데다 주택은 임대료를 조정하면 임차인을 구하기 쉬운 만큼 안정적인 수익률을 맞출 수 있다”고 말했다. 상장 리츠가 늘어나면 일반인도 쉽게 접근할 수 있을 것으로 예상된다.
[임영신 기자]