내집 마련 실수요자, 금리인상·부채상환·공급물량 잘 따져라

↑ 서울 송파구 잠실 일대 아파트 전경 <매경DB>

집값, 오를까 내릴까. 요새 주택 수요자들의 가장 큰 관심사는 내년 집값이다. 올해 주택 시장은 성수기와 비수기를 가릴 것 없이 상승세를 이어갔다. 치솟는 전세금을 보면 집값이 좀 더 오를 것 같기도 하고 고공행진하는 분양가와 봇물처럼 쏟아지는 아파트 물량을 보면 다시 떨어질 것 같기도 하다. 오랫동안 냉철하게 주택 시장을 분석해 온 국내 4대 은행과 독보적인 부동산 데이터베이스를 구축한 리서치 회사 전문가들의 조언을 들어보면 어떨까. 고준석 신한은행 동부이촌동지점장, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 안명숙 우리은행 부동산센터장, 이동현 KEB하나은행 부동산센터장, 함영진 부동산114 리서치센터장(가나다순)에게 내년 시장 전망을 물었다.

-내년 집값을 전망한다면
▶함영진 센터장=수도권 위주로 상반기 완만한 상승세를 유지하다 하반기 들어 상승폭이 둔화되는 상고하저의 가격흐름이 예상된다. 전세난에 따른 실수요자의 매매전환은 내년 상반기까지 계속될 것으로 전망되지만 아파트 매매가격이 전고점에 육박하는 상황에서 추가 상승에 대한 기대감은 둔화될 수밖에 없다. 지방은 공급과잉과 가격급등에 따른 피로감이 누적된 상태다.
▶박원갑 전문위원=전반적으로는 강보합세를 보일 전망이다. 다만 공급과잉 논란이 심화되고 있는데다 미국의 금리인상과 가계부채 관리방안 시행 등 악재로 올해보다 가격 상승폭과 거래량은 다소 줄어들 것으로 예상된다. 상반기에는 가계부채 관리방안으로 시장이 둔화되는 모습을 보이다가 하반기에 좀 더 나은 양상이 될 것으로 보인다.
▶고준석 지점장=내년 총선을 전후로 상반기까지는 집값이 강보합 또는 상승세를 보이겠지만 시장금리 상승이 본격화 될 것으로 예상되는 하반기부터는 재건축 시장을 제외한 신규 분양시장을 비롯한 기존 아파트 시장은 침체될 가능성도 배제할 수 없다.

-내년 부동산 시장의 기회 요인과 불안 요인은 무엇인가.
▶박원갑 전문위원=단기간 가격 상승에 따른 부담과 금리 인상 가능성, 원리금 균등 상환 시행 등이 악재가 될 것이다. 전세난에 따른 세입자들이 매매시장 이동은 호재다. 내년부터 ‘가계부채 종합 관리방안’을 시행하는 점을 신경써야 한다. 부동산 정책이 부양에서 관리로 넘어간다는 것을 보여준다. 주택거래 활성화 정책이 어느 정도 성공해 이제는 더 이상 군불을 땔 필요가 없다는 현실적인 문제도 고려된 것 같다. 이러한 정책의 스탠스를 읽어야 한다.
▶안명숙 센터장=저금리 기조는 여전히 매매 시장의 동력원으로 작용할 것이다. 내년 총선을 앞두고 기대 심리도 기회 요인이다. 하지만 대출 기준 강화로 유동성이 축소되고 공급과잉에 대한 염려로 인한 매매 심리 위축은 불안 요인이 될 전망이다.

-아파트값이 정점에서 하락세로 돌아섰던 2008년~2009년과 비교해보면 지금과 같은 점과 다른 점은 무엇인가
▶이동현 센터장=국내외 경기불황과 가계 부채 증가는 같은 점이다. 반면 정부의 부동산 시장 부양의지와 초저금리 기조, 주택 거래량 급증, 전세의 월세전환 등 임차시장의 구조변화 등은 다른 점이다.
▶박원갑 전문위원=분양가 상한제 도입을 피하기 위해 2007년 밀어내기를 했는데 지금은 시장 호황을 틈타 밀어내기를 하고 있는 점은 비슷하다. 올해 인허가 물량이 70만가구로 폭주하는 것을 보면 공급과잉으로 몸살을 앓았던 당시를 떠올리게 한다. 이들 아파트가 입주하는 2~3년 뒤 역전세난 여부가 관건이다. 지금처럼 전세 품귀로 전세가격이 매매가격에 거의 근접한다면 파장은 적을 것이다. 집주인이 소요되는 자금의 대부분을 세입자로부터 무이자로 빌릴 수 있다는 것을 보여주기 때문이다. 전세가비율이 60%에만 달한다면 큰 문제가 없을 것이다. 역전세난이 벌어진 2009년 잠실 저층 아파트 입주 당시 전세가비율은 30%대에 불과했다.

-현재 주택시장은 어떤 수준에 와 있나
▶함영진 센터장=전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트의 경우 지방은 고점, 수도권은 전고점의 9부 능선에 있다.
▶박원갑 전문위원=회복기를 지나서 확장기 국면에 와 있다. 일부지역에서는 오름세가 둔화되고 있으나 아직 침체 국면으로 접어든 것은 아닌 것 같다. 다만 지방은 사이클상 거의 정점인 것 같다.
▶안명숙 센터장=2006~2007년 수도권 아파트 가격 수준에 근접했으며 상승폭이 둔화되는 상황이다.
▶고준석 지점장=정상에 가까운 9부 능선에 올라서고 있는 수준이다.
▶이동현 센터장=단기적으로는 고점이다. 하지만 중장기적으로 추가 상승 여력이 있다.

-내년 분양 시장 전망은
▶함영진 센터장=올해보다 분양물량이 다소 줄고 청약경쟁률이 낮아지면서 과열 양상을 보인 분양시장의 열기가 내년 하반기로 갈수록 누그러질 것으로 예상된다. 수도권은 글로벌 금융위기 이후 신규공급이 많지 않았고 전세난 여파도 있어 올해 미처 공급치 못했던 물량이 내년 상반기까지 이어질 것 같다. 하지만 지방은 올해 밀어내기 공급 후 소강상태를 보일 전망이다. 50만호가량 공급이 예상되는 올해 물량이 내년에 재현되지 않는다면 공급과잉으로 인한 미분양 폭증과 주택시장 하락은 크게 우려하지 않아도 될 듯하다.
▶안명숙 센터장=지방 중에서도 특히 공급물량이 많고 가격 상승폭이 컸던 대구 등은 가격 조정 압력이 클 것으로 판단된다. 수도권은 지방 보다 공급 과잉 등의 부담이 덜 하지만 경기도는 일부 지역의 공급이 지속적으로 증가할 것으로 전망돼 일시적 하락으로 이어질 가능성도 있다.
▶이동현 센터장=돈 되는 곳과 안 되는 곳 등 지역별로 양극화 심화될 것이다. 수도권 외곽 택지개발지구는 공급과잉에 따른 미분양 염려가 있다. 하지만 서울 강남권 재건축 일반분양은 인기를 끌 것으로 보인다.

-지방부터 아파트값이 떨어질 것이라는 전망이 나온다.
▶함영진 센터장=세종시로 인구가 유출되는 대전과 2016~2017년 4만6000가구가 공급될 대구 지역은 상승세 둔화되거나 집값 보합세에 머물 가능성이 높다.
▶박원갑 전문위원=현재 대구 등에서 일부 급매물이 나오고 있다. 하지만 전체 시세통계로서는 플러스를 유지하고 있다. 아마도 대구가 먼저 하락세로 접어들 것 같다. 워낙 많이 올라 산이 높으면 골도 깊다는 속담이 통할 것이다.
▶안명숙 센터장=공급도 많고 가격 상승세가 컸던 대구는 내년 시장 전망이 밝지 않다. 세종과 오송 등 인근의 신도시 개발 압력이 있는 대전 등은 가격 조정 가능성이 높다.
▶고준석 지점장=일자리가 없는 베드타운의 경우에는 가격이 떨어질 가능성이 높을 것으로 예상된다.

-강남 아파트값은 가격 상승 기대감이 여전히 크다.
▶함영진 센터장=내년까지 6만가구에 이르는 서울 정비사업 이주 물량과 전세시장의 가격불안, 내년 아파트 입주물량 부족을 고려할 때 강남지역의 가격상승은 이어지나 상승폭은 둔화될 것이다.
▶박원갑 전문위원=불황기 강남 부동산은 다른 지역과 차별성을 드러낸다. 회복기에 다시 하락했던 가격을 만회하고 그 이상 오른다. 하지만 외부 충격으로 시장이 공포상태에 빠지면 상황은 달라진다. 특히 투기적 수요에 의해 가격이 부풀어질 경우 평균으로 수렴하려는 경향이 나타난다. 손해를 보기 전에 매도해서 손실을 최소화하려는 방어 심리가 발동해 투매도 나타난다. 강남이 영원할 것이라는 믿음은 허황된 것이다.
▶안명숙 센터장=2007년에는 강남 아파트 상승률이 강북보다 높지 않았다. 내년이 2007년과 유사할 가능성이 높다. 강남 재건축 아파트 가격은 이미 많이 오른 상태여서 투자는 부담이 커질 수밖에 없다. 강남도 신규 단지를 중심으로 재편되는 양상이라 지역별로 차별화가 진행될 것으로 예상된다. 기존에 인기였던 대치동 도곡동보다 최근 반포와 잠원동으로 중심축이 이동하고 있다.
▶이동현 센터장=단기적으로 향후 2~3년간 강남불패론이 힘을 받을 것이다. 다만 3년 후 지금의 분양 물량이 본격적으로 입주할 시점에는 가격 조정 가능성도 있다.

-수익형 부동산 시장 전망은
▶함영진 센터장=금리 인상 속도가 빠르지 않다면 투자는 유효하지만 오피스텔과 상가 등도 분양가가 높아지며 임대 수익률이 지속적으로 낮아지고 있다. 수익형 부동산의 지역별 차별화는 심화되고 업종별, 유동인구, 분양 조건 등 부대여건 파악이 중요한 투자 포인트가 될 것이다.
▶박원갑 전문위원=상가는 베이비부머를 중심으로 안정적인 임대수익에 대한 기대가 높아 활기를 띨 것으로 예상된다. 다만 공급 과잉과 가격 급상승에 따른 낮은 임대수익은 복병이다. 투자를 하더라도 유동인구가 많은 역세권 상가나 먹자골목 등에 선별적인 관심이 필요하다. 오피스텔이나 빌라의 경우 최근 공급과잉 조짐이 나타나고 있다. 공급과잉의 후유증이 온다면 아파트보다 오피스텔이나 빌라가 먼저 온다는 점을 명심해야 한다.
▶고준석 지점장=자산가들이 선호하는 중소형 빌딩 등 수익형 부동산 시장은 좋을 것으로 예상되지만 소액으로 투자할 수 있는 오피스텔과 상가 시장은 불투명하다.
▶이동현 센터장=오피스텔은 공급과잉 염려와 높아지는 공실, 소형아파트 대체성 등으로 약세를 보일 것이다. 반면 상가는 초저금리 기조에 따른 반사이익 때문에 강보합세가 예상된다. 다만 신규분양 단지의 상가투자는 유의해야한다.

-지금부터 주택시장에 들어가려는 투자자에게 조언을 한다면
▶안명숙 센터장=수도권의 경우 상대적으로 상승폭이 컸던 강남 등은 추가 상승 여력이 많지 않은 반면 상대적으로 상승폭이 적었던 곳은 전세금 상승으로 매입 수요가 이어질 가능성 있어 상대적으로 저렴한 곳의 소형아파트를 눈여겨보면 좋다. 주택 가격 상승세가 꺾일 경우 재건축 추진 동력이 약화될 가능성이 높아 재건축보다는 신규 입주한 단지 중심으로 투자하는 것이 바람직하다.
▶함영진 센터장=운용수익(월세)을 목적으로 한 임대사업 목적의 경우 주택임대사업자 등록을 통해 세금 등 부대비용을 낮추는 전략이 필요하다. 분양시장 호황에 기대 단기시세차익을 노리는 전매 수요와 부채 비중을 높여 무리하게 투자하는 전략은 경기변동과 금리인상에 취약할 수 있어 지양해야한다. 특히 공급과잉 우려 높아지는 지방은 미분양과 입주물량 추이를 주목해 내년 출구전략 기회를 놓치지 말아야 한다.
▶박원갑 위원=기존 매매시장에서 투자를 할 경우 내년 시행 예정인 가계부채관리방안의 파장을 보고 투자를 해도 괜찮을 것 같다. 좀 더 관망을 해보는 게 좋다. 다만 분양시장은 청약경쟁률이 높고 당첨 가능성이 낮으므로 가격과 입지 경쟁력이 있는 곳을 중심으로 꾸준한 청약이 필요하다. 따로 투자 타이밍이 없다는 얘기다.
▶고준석 지점장=자본 수익이 확실한 강남 재건축 시장에 관심을 갖는 것이 좋다.
▶이동현 센터장=임대수요가 풍부한 역세권 소형 아파트를 눈여겨볼 필요가 있다.

-실수요자라면
▶안명숙 센터장=신규 분양이나 오래되지 않은 단지의 소형 평형 매입이 유리하다. 다만 1~2년 사이 단기적으로 가격 조정 가능성이 있어 무리한 매입은 자제하는 것이 좋다. 경기 하남미사와 동탄 등 대량 분양과 집들이로 공급 과잉 부담이 큰 곳은 1~2년후 분양보다 입지가 우수한 곳의 분양권 매입을 고려하는 것도 바람직하다.
▶함영진 센터장=실수요자라면 서울은 전세금 상승에 따른 세입자의 주거불안이 쉽게 개선되기 어려운 상황이라 전세금 정도(매매값의 약 70%)들고 있다면 내집마련을 두려워할 필요는 없다. 다만 대출비중은 집값의 30% 미만으로 부채상환능력을 꼼꼼히 따지고 재고주택시장과 신규분양시장을 교차분석하며 저가매수 타이밍을 잡는 것이 현명하다.
▶박원갑 위원=시기에 관계없이 자금 여력만 된다면 매수를 해도 좋다.
▶고준석 지점장=무리하게 대출을 끼고 내 집 마련을 해서는 안된다.
▶이동현 센터장=출퇴근이 편리한 지 여부가 중요하다. 도심에서 가까운 역세권 중소형 아파트를 추천한다.