신탁사, 한강변 재건축 `상륙작전`

↑ 신탁사들과 손잡고 재건축에 속도를 내려는 여의도 아파트 전경. [매경 DB]

지난 24일 오전 10시 서울 영등포구 여의도 침례교회 강당. 주말 아침이었지만 '여의도 시범아파트 재건축 신탁방식 설명회'에 참석하려는 주민 500여 명이 몰려 발 디딜 틈이 없었다. 1971년 준공된 시범아파트는 총 1584가구 규모로 여의도 재건축 단지 중 가장 크다. 이날 KB부동산신탁과 한국자산신탁의 설명을 듣고 360여 명이 신탁개발 방식 재건축에 찬성하는 동의서를 냈다. 시범아파트 재건축 추진위 관계자는 "이르면 11월 신탁사를 선정해 양해각서(MOU)를 맺고 재건축 사업에 박차를 가할 것"이라고 말했다.
신탁사가 한강변 재건축 아파트 시장에도 진출하고 있다. 신탁사는 지난 3월 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 주민 동의를 통해 재건축 단독 시행자로 참여할 수 있게 됐다. 신탁사가 재건축에 참여하면 추진위와 조합 설립 과정을 건너뛸 수 있다. 내년 말까지 재건축 초과이익 환수제 유예 혜택을 보기 위해 사업을 서두르려는 한강변과 강남3구(강남·서초·송파)에서 신탁사와 손잡는 단지가 늘어날 전망이다.
25일 부동산업계에 따르면 신탁사들은 대치 미도, 개포 현대1차, 개포 경남1·2차, 개포 우성3차, 잠실 장미·진주·미성 등 한강변과 강남3구, 여의도 등 '노른자 땅' 재건축 아파트에서 주민설명회를 속속 열고 있다. 이달 말 압구정 현대아파트에서도 열릴 예정이다.
한국자산신탁 관계자는 "초창기엔 신탁사가 주민들을 찾아다녔지만 요즘엔 주민들로부터 설명회 요청이 들어온다"며 "조만간 서울 재건축 1호 사업장이 나올 것"이라고 말했다. 여의도 시범아파트가 가장 유력한 후보다.
신탁개발 방식 재건축이란 4분의 3 이상의 주민 동의를 얻어 신탁사를 사업시행자로 지정하면 신탁사가 사업비 조달부터 분양까지 모든 과정을 책임지는 것이다. 국내 신탁사 11곳 중에서 대한토지신탁, 코람코자산신탁, KB부동산신탁, 한국자산신탁, 한국토지신탁 등이 재건축·재개발 사업 전담팀을 꾸렸다.

신탁사가 주목을 받는 가장 큰 이유는 재건축 분위기가 달아오른 가운데 초과이익 환수제 유예 혜택을 받기 위해 사업을 앞당기려는 단지들이 많아서다. 초과이익 환수 면제 혜택을 받으려면 내년 말까지 관리처분계획인가를 신청해야 한다. 입지는 좋지만 추진위원회조차 꾸리지 못한 단지들은 신탁사 방식 재건축 추진 시 혜택을 볼 여지가 있다. 한국자산신탁 관계자는 "추진위와 조합 설립 과정을 생략하고 시공사와 협력업체 선정 등을 병행하면 기존 조합 방식 재건축보다 3년 이상 사업기간이 단축될 것"이라고 밝혔다.
사업성이 높아지는 효과도 기대된다. KB부동산신탁 관계자는 "은행을 끼고 있는 신탁사는 사업비와 이주비 등 자금조달에서 훨씬 유리하다"며 "건설사는 단순 도급공사만 맡기에 공사비 절감도 가능하다"고 말했다. 한국자산신탁은 아파트와 상가 등 미분양이 발생할 경우 신탁사가 처리하고 재건축 안전진단 비용을 신탁사에서 먼저 지급해 사업기간을 단축시키겠다는 파격적인 조건도 제안했다. 이날 KB부동산신탁과 한국자산신탁은 여의도 시범아파트에 용적률 300%를 적용해 최고 35층 2300여 가구로 재건축하는 안을 내놨다. 상업지역인 공작아파트의 경우 한국자산신탁만 용적률 600%를 적용해 50층 내외 600여 가구를 제시했다.
주민들이 가장 걱정하는 재건축 사업 권한과 수수료에 대한 해결책도 내놨다. KB부동산신탁은 " 주민들도 회의를 통해 업체 선정 등에 참여할 수 있고, 수수료는 분양 매출의 3~3.5% 정도로 예상된다"고 말했다. 한국자산신탁은 "사업비와 공사비 등 신탁사가 절감한 범위 내에서 수수료를 정할 계획"이라고 말했다.
[임영신 기자 / 이윤식 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]