폭주하는 금리…주택시장 급랭·가계빚 부실 `이중충격`

◆ 주택대출 이자 벌써 5% ◆

올해 6월 한국은행이 기준금리를 1.5%에서 1.25%로 내리면서 초저금리 시대가 막을 여는 듯했지만 은행 창구를 찾은 주택 구입 예정자들은 초저금리를 체감하지 못하고 있다. 정부가 사실상의 대출 총량조절을 은행들에 주문하면서 은행들이 이를 빌미로 가산금리를 잇달아 올리고 있기 때문이다. 가계부채 증가세가 소득 증가세보다 가파르게 진행되면서 가계부채에 비상이 걸렸지만 근본적인 대응책인 선제적인 투기수요 근절에 실패한 정부의 실기와 은행들의 수익성 강화 움직임이 겹쳐지면서 애꿎은 주택 실수요자만 피해를 볼 개연성이 높아지고 있다.
금융당국의 대출 옥죄기로 여신심사 가이드라인이 강화되면서 신규 중도금 대출채널이 급격하게 위축된 데 이어 대출금리 급등으로 금융비용이 눈덩이처럼 불어나면 부동산 경기가 급속도로 얼어붙을 수 있다는 경고도 나오고 있다. 이처럼 부동산 시장이 냉각기에 접어들 경우 은행권 타격은 불가피하다. 가계부채의 50% 이상이 주택담보대출이기 때문이다.

부동산 가격 거품이 꺼지면서 주택담보대출 부실화가 급속도로 진행되고 결국 은행 부실로 연결될 수밖에 없다는 지적이다. 대출금리 급등에 따른 부동산 시장 침체와 가계부채 부실화가 동시다발적으로 진행되는 이중 충격 가능성을 배제할 수 없다는 진단이 나오는 배경이다.
잇단 국내 기준금리 인하에도 미국발 금리 인상 가능성 등 대내외 변수로 7월 이후 조달금리가 상승하고 있는 것은 사실이다. 하지만 한국은행의 기준금리가 내려간 올해 6월을 전후로 은행들의 수익성 강화 전략이 노골화됐다. 7월 이후 은행들은 금융채 금리와 가산금리를 덩달아 올리고 있다. 9월(2.54%)부터 11월(2.69%) 사이 은행권의 가산금리 상승폭은 0.15%포인트에 달한다. 한 시중은행 관계자는 "가계부채의 인위적 속도조절을 위한 금융당국의 리스크 관리 주문이 나오고 있지만 요건을 갖춘 고객에게 대출을 해주지 않을 방법은 없다"며 "유일한 방법이 금리 인상인데 고객 불만과 당국 주문 사이에서 갈등이 있는 것은 사실"이라고 전했다.
변동금리 역시 상승세를 이어가면서 주택 구입자들의 부담은 날로 늘어날 전망이다. 변동금리 산정의 기준이 되는 코픽스 금리는 9월 19일 1.31%에서 11월 15일 1.41%로 상승했다. 또 다른 시중은행 관계자는 "미국 대선 결과 등 대외여건 변화로 인한 시장금리 상승이 반영돼 이달 들어 전월 대비 높은 금리가 적용되고 있다"며 "변동금리 대출자의 경우 시장금리 상승에 따른 대출금리 인상으로 이자 부담이 늘어나 부실화 가능성이 커질 수 있다"고 우려했다.
정부의 잇단 규제로 신규 분양시장이 급속히 냉각된 가운데 주택담보대출 금리 급등으로 전체 주택경기가 갑자기 가라앉을 수 있다는 우려도 커지고 있다.
정부가 부동산 투기를 잡겠다며 8·25 중도금대출 규제, 11·3 시장안정화 대책을 내놓았지만 주택금리가 계속 오르면 실수요자도 주택 시장을 외면할 것이란 전망이다. 주택담보대출 금리가 예상보다 빠르게 상승하며 실수요자들도 주택매매에 어려움을 겪고 있다. 서울 강남구의 한 부동산중개업소 관계자는 "정부의 규제에도 주택 마련에 나섰던 실수요자들이 은행 대출상담을 받고는 갑자기 높아진 이자 부담에 놀라 거래가 안 되고 있다"고 최근 시장 분위기를 전했다. 금융당국이 은행권의 자율적인 위험 관리를 유도하고 있다고 하지만 사실상 시중은행의 대출을 제한하기 위한 '창구규제'에 나서고 있다는 게 건설업계 시각이다.
한 건설업체 임원은 "금융당국의 눈치를 보는 시중은행들이 주택담보대출 금리를 인상함으로써 대출을 스스로 억제하고 있다"고 말했다. 문제는 이 같은 금리 인상 여파가 고스란히 내 집 마련 수요자들에게 전가된다는 점이다. 앞서 정부의 8·25 중도금 대출규제로 신규 분양자들이 제2금융권에서 돈을 빌리며 집단대출 금리도 4% 초반까지 치솟은 상황이다. 5억원을 빌릴 경우 은행금리가 0.5%포인트 오르면 이자 추가부담만 월 20만원 수준에 달한다. 건설업계에 따르면 중견건설사들은 물론이고 대형건설사도 일부 사업지는 시중은행 대출이 막혀 금리가 높은 저축은행, 새마을금고 등 제2 금융권 문을 두드리고 있다.
GS건설은 안산 그랑시티자이를 분양하며 새마을금고를 통해 중도금 대출을 해결했다. 또 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사가 2금융권 보증이 안돼 GS건설이 자체 보증을 제공해야 했다.
대우건설도 '일산 에듀포레 푸르지오'를 분양하며 1금융권에선 중도금 대출처를 찾지 못해 결국 일산농협 등 지역농협을 이용하고 자체보증을 서기로 했다.
정부가 경기를 부양하기 위해 정책금리를 1%대로 유지하는데 금융권이 주택담보대출에 유독 가산금리를 지나치게 높게 책정하면서 기준금리를 동결하는 효과가 제한된다는 분석이다. 시장의 불확실성이 커지면서 수익성을 기반으로 하는 은행이 가산금리를 적용하는 것은 이해할 수 있지만 금융권이 주택담보대출 시장의 위험을 지나치게 크게 보는 것 아니냐는 불만도 나온다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "금융권의 건전성 측면도 중요하지만 전체적인 경제 관점에서 대출금리 수위를 결정해야 한다"며 "내년 주택 가격 하락이 예상되는 가운데 주택담보대출 금리가 큰 폭으로 올라 우려된다"고 말했다.
[김기정 기자 / 박윤예 기자 / 노승환 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]