잠실5단지 재건축 기부채납 논란

잠실주공5단지가 '기부채납(공공기여)' 수위를 놓고 내홍을 겪고 있다. 24일 부동산 업계에 따르면 잠실 주공5단지는 최근 일부 '종상향'을 통해 51층 이상 주상복합건물로 재건축이 가능하다는 소식이 전해지면서 매매가가 들썩이고 있다.
하지만 아파트 용지 5분의 1 이상을 기부채납으로 내놓는 안에 대해 일부 조합원들이 "서울시가 왜 그렇게 많은 사유재산을 뺏어가느냐"며 불만을 터뜨린 것이다.
잠실주공5단지 조합은 다른 강남 재건축단지의 기부채납 비율인 15%를 훨씬 웃도는 22%를 기부채납 비율로 잡았다.
재건축조합이 땅을 서울시에 기부채납하는 이유는 용적률(대지면적 대비 건축연면적 비율) 인센티브를 받기 위해서다. 재건축 사업성은 상당 부분이 기존 아파트 용적률과 재건축으로 허용 가능한 용적률 간 차이에 달려 있다. 저층 아파트는 기존 용적률이 낮아 상대적으로 사업성이 높다. 강남이라도 기존 용적률 180%가 넘는 중층 아파트는 사업성이 낮은 편이다. 조합원들이 추가분담금을 내거나 분양가를 높여야 재건축이 가능하다.
그 대신 허용 용적률을 높이면 같은 땅에 더 많이 아파트를 지어 사업성을 높일 수 있다. 서울시 도시환경정비 기본계획 등에 따르면 강남 재건축 아파트 단지의 허용 용적률은 3종 주거지의 경우 230%다. 시는 재건축을 활성화하려고 허용 용적률을 300%까지 높여주는 대신 땅을 기부채납 받아 학교와 공원 등 공공 목적으로 활용한다.
잠실5단지처럼 종상향을 통해 35층 이상 주상복합건물을 지을 경우 허용 용적률은 300%를 넘는다. 잠실주공5단지 재건축조합은 잠실역 부근 4개 동을 '3종주거'에서 '준주거'로 종상향해 용적률을 높일 계획이다. 4개 동을 준주거 용적률 400%를 적용받아 전체 용적률 평균치를 315%까지 끌어올린다는 목표다. 조합 측은 땅을 많이 내놓더라도 종상향을 통해 용적률을 높여 아파트를 짓는 게 이득이라고 판단한 것으로 보인다.
서울시는 종상향을 통해 아파트를 더 많이 짓게 되는 만큼 추가로 기부채납을 받는다는 입장이다. 시 관계자는 "용적률 증가분은 공공재 성격이라 용적률을 높여주면 이에 따른 기부채납이 불가피하다"고 설명했다. '기부채납'이나 '공공기여'란 용어가 용적률 상향에 대한 대가성 성격이 강함에도 지나치게 '기부'와 '공공'을 강조해 조합원들로부터 필요 없는 오해와 거부감을 산다는 지적도 나온다. 오세훈 전 서울시장 때 최고 50층, 평균 40층, 용적률 330%로 추진됐던 압구정동 재건축이 무산된 배경에는 기부채납 비율이 25% 수준이여서 주민들 반발이 심했다.
[김기정 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]