정부의 `주거복지 로드맵`에 쏠린 시장의 눈

부동산 시장 과열을 잡기 위해 8·2 대책을 내놓은 정부가 내달 말 전월세 부담 완화를 골자로 한 주거복지 로드맵을 발표하기로 결정하면서 어떤 정책들이 담길지 주목된다.
김현미 국토교통부 장관이 취임 후 공언한 전월세상한제와 계약갱신청구권 포함 여부와 함께 8·2 대책에서 예고된 다주택자의 임대주택사업자 등록을 유도하기 위한 추가 인센티브로 어떤 것이 제시될 지도 관심사다.
현재 정부에서 고려 중인 전월세 시장 안정화 정책 중 가장 파급력이 큰 것은 전월세상한제와 계약갱신청구권이다. 전월세상한제는 전월세를 일정 비율 이상 올리지 못하도록 상한선을 두는 제도다. 계약갱신청구권은 세입자가 전월세 계약 만기 후 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권한이다. 시장에선 초강력 대책으로 꼽히는 이 두 제도가 다음달 발표될 주거복지 로드맵에 포함될 가능성은 반반인 것으로 보고 있지만 중장기적으로 문재인 정부 내 도입은 기정사실로 받아들이는 분위기다.
전월세상한제와 계약갱신청구권은 더불어민주당의 당론이자 문재인 대통령의 핵심 공약이다. 김현미 장관 역시 인사청문회에서부터 전월세상한제, 계약갱신청구권제의 단계적 제도화를 공언했다. 이 두 제도를 시행하려면 주택임대차보호법의 개정이 필요하다. 민주당은 지난 정부에서부터 전월세상한제와 계약갱신청구권을 당론으로 정하고 관련 법 개정안을 수시로 발의했다. 현재 최신 개정안은 백혜련 민주당 의원 등 14명이 지난 3월 31일 발의한 안으로, 최소 4년간 임차인 자격을 유지하고 계약갱신시 전월세 인상률을 연 5%로 제한하는 것이 골자다.
전월세상한제와 계약갱신청구권 도입을 위해서는 두가지 선결과제가 있다. 첫번째는 관련 정책의 주도권을 국토부가 쥐는 것이다. 지금까지 임대차보호법은 주무부처가 법무부였던 탓에 주거복지, 집값 안정 등 주택정책의 측면보다 법률적 판단에 따라 운용됐다. 민홍철 민주당 의원 등 12명은 임대차와 관련된 주요 업무의 권한을 법무부에서 국토부로 이관하는 내용의 주택임대차보호법 개정안을 올해 6월 12일 발의했다.
또 다른 과제는 전월세인상률의 기준이 될 표준임대료 산정이다. 표준임대료 산정 역시 김 장관이 도입을 검토하겠다고 밝힌 정책이다. 이를 위해서는 지역별 전월세 시세에 대한 대대적인 실태조사가 먼저 이뤄져야 한다. 때문에 이번 주거복지 로드맵에서 전월세상한제와 계약갱신청구권은 원론적인 수준에서 도입 방침이나 스케줄을 제시한 후 사전작업을 위한 구체안 위주로 채워질 것이란 전망도 있다.
주거복지 로드맵에는 다주택자들의 자발적 임대사업 등록을 유도할 수 있는 다양한 인센티브도 포함될 전망이다. 8·2대책으로 '퇴로'가 막힌 다주택자들은 내년 4월 양도소득세 중과세가 시행되기 전 임대사업자로 등록하거나 주택을 팔아야 하는 상황이다.
정부는 이들이 임대사업자로 등록해 일정기간 이상 임대를 유지하면 양도세 중과세를 면제해주고 올해 말 일몰 예정이던 장기보유특별공제를 연장 적용해주기로 했다. 주거복지 로드맵에서는 추가적인 세제혜택이나 주택도시기금을 활용한 지원책이 담길 전망이다. 기금을 활용한 대표적인 지원책으로는 기금으로 리모델링 및 수선 비용을 융자해주는 사업이 가능하다. 양질의 임대주택이 제공되고 집주인 입장에서는 보다 높은 임대료를 요구할 명분이 생긴다. 다주택자의 임대사업자 등록을 가로막는 가장 큰 요인인 건강보험료 폭탄 문제를 어떻게 해결할지도 관심이다.
정부는 또 주요 공약사항인 공적임대주택 연간 17만가구 공급의 세부계획과 8·2 대책에서 처음 발표한 연간 1만가구 규모 신혼희망타운의 구체적인 공급대상 및 주택유형, 시범사업 입지도 주거복지 로드맵을 통해 공개할 방침이다.
정부의 이 같은 대책으로 전월세시장이 안정화될 지에 대해선 상반된 시각이 존재한다.
8·2 대책에 따라 주택 매매시장이 약보합세를 보이면서 전월세 가격이 상승이 예상되는 가운데 또 다른 규제로 전월세 가격이 단기 폭등할 수 있다는 우려도 제기된다. 정부의 대출규제 강화로 구매력을 잃은 수요자들이 대거 전월세시장으로 몰리고 건물주들이 규제로 인한 부담을 세입자에 고스란히 전가시킬 수 있기 때문이다. 무주택자들이 좀 더 쉽게 주택을 구입할 수 있도록 정부가 보완책을 마련해야 한다는 목소리가 높아지는 이유다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "전월세 규제는 핵폭탄급인데 정부에서 너무 쉽게 생각하는 것 같다"면서 "엄청난 혼란이 예상된다"고 말했다. 그는 또 "과거 전세 기간을 2년으로 연장하면서 전세금이 폭등한 경험에 비춰볼 때 지금 전월세 규제가 도입되면 중장기적으론 시장 왜곡 현상이 일어나 폭등과 폭락이 거듭하는변동성만 커질 가능성이 높다"고 전망했다.
반면 주택가격이 안정화된 가운데 임대물량이 늘어나면 규제가 효과를 볼 것이란 예상도 있다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "전월세 규제가 필요하다면 주택가격이 안정된 상황에서 발표하는 게 그나마 낫다"며 "주택가격이 상승하지 않는 시점에선 주택 소유주가 세입자에게 부담을 전가하기가 상대적으로 어렵다"고 주장했다. 그는 이어 "공급물량이 부족한 서울은 전월세 가격이 상승하겠지만 공급량이 늘어나는 수도권은 전월세 시장 안정이 예상된다"면서 "정부가 지역별 수요·공급에 맞는 핀셋 규제를 내놓을 것"으로 예상했다.
[김기정 기자 / 정순우 기자]