영국, 선분양 받으면 할인·맞춤설계 혜택

◆ 레이더뉴스 / 해외사례 ◆

선분양과 후분양은 각각 장단점이 있어 정치·사회적 분위기나 부동산 경기에 따라 번갈아가며 나타날 수 있다. 해외 사례를 봐도 특정 분양제도를 정부에서 의무화하는 경우는 찾아보기 어렵다.
미국은 민간 개발업자가 자금 확보를 위해 선분양을 하는 경우도 있지만 특별히 정해진 기준은 없고 분양을 통해 전체 주택 가격의 20~30% 정도만 확보한다. 대신 선분양 결과를 토대로 사업자금을 대출받는데, 흥행에 성공하는 만큼 이자율이 낮아진다. 분양권 전매는 금지된다.
캐나다와 영국 역시 선분양 제도가 있는데 선분양을 통해 초기에 계약하는 사람은 할인이나 맞춤형 설계 등 혜택을 제공한다. 캐나다의 경우 선분양 계약금을 에스크로 계좌에서 별도로 관리하기 때문에 공사비로 사용이 불가능하다.
영국은 시공대금 조달을 위해 별도의 특수목적법인(SPC)을 설립하는데 사업자가 자본금의 10~30%를 대고 부족한 부분은 대출로 충당한다. 사업성이 높거나 사업자의 능력이 우수할수록 대출 비중을 높일 수 있다. 캐나다도 미국처럼 선분양 계약 성과를 토대로 대출받고 흥행 여부에 따라 조건이 달라진다.
가까운 일본의 경우 후분양과 선분양이 섞여 있다. 단독주택은 후분양이 일반적이고 아파트는 시장 수요가 충분한 경우 선분양을 한다.
다만 분양 당시는 청약금만 받고 잔금은 입주 시 내기 때문에 건설자금은 사업자가 자체적으로 조달한다. 민간 금융기관에서 대출받기도 하지만 프로젝트파이낸싱(PF), 부동산증권화, 부동산투자신탁(리츠) 등 구조화금융 상품도 활성화돼 있다.
해당 건축사업이 지역 환경정비에 기여하고 주택 공급에 도움이 된다고 판단되면 저금리의 공적융자를 받을 수도 있다. 분양권 전매는 금지된다.
반면 경제성장기에 놓여 있는 신흥국에서는 우리와 유사한 선분양이 일반화돼 있다. 말레이시아는 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 선분양을 적극 장려하고 있다. 주택 품질 저하 등 소비자 피해가 발생하자 2015년부터 후분양을 의무적으로 적용할 예정이었으나 사업자 재무적 부담 증가 문제로 유보된 상태다. 대신 우리나라의 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사 같은 보증 전문기관 설립을 추진 중이다.
베트남도 선분양에 따른 주택 공급 활성화를 위해 분양보증제도 도입을 추진 중이다. 하지만 중앙정부의 자본금이 부족해 별도 기관은 설립하지 못하고 중앙은행이 지정한 은행에서 보증을 발급하도록 하고 있다. 이 또한 은행에서 발급을 회피해 원활한 보증이 이뤄지지 않고 있다.
[정순우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]