[알쏭달쏭 부동산] 재건축 초과이익환수제가 미칠 파장 예상 밖에…

↑ [자료제공 = 리얼투데이]

강남권을 포함한 서울 재건축아파트 조합원 1인당 초과이익 부담금이 당초 예상했던 수준을 크게 웃돌면서 조합원들의 불안감이 커지고 있다. 초과이익환수제에 대한 정당성 및 조세형평성 문제가 다시 불거지면서 위헌 시비 등 해묵은 논란도 재점화됐다.
초과이익환수제는 미실현 이익에 대해 과세이므로 위헌 소지가 있다는 게 조합들의 주장이다. 게다가 재건축 대상 주택을 재건축 사업추진 중에 매수한 자(재건축사업 완료시점 소유자)들이 결국 모든 부담을 떠안아야 해 과세형평성에도 어긋난다고 목소리를 높이고 있다. 상투에서 집을 산 중간 매수인의 경우 실질적인 수익보다 초과이익환수금이 많은 '배보다 배꼽이 더 큰' 상황이 발생할 수도 있다.
게다가 정비사업 중에서 재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경개선사업은 제외되고 재건축사업에만 과세한 다는 점도 형평성 논란을 부추기고 있다.
재건축 초과이익환수제 대상 아파트에서 10년 이상 거주한 1가구 1주택 조합원 같은 실수요자에 대한 안전 또는 면세(감세) 장치 없이 원조합원 모두가 적용 대상이 되면서 수입이 적거나 없는 노년층 거주민들은 부담금 납부를 위해 집을 팔아야 하는 상황에 놓일 수 밖에 없다.
리얼투데이에 따르면 그 동안 초과이익 환수제를 적용해 부담금을 부과한 사례(2008년~2012년)는 5건이 전부다. 이마저도 소규모 연립주택 재건축사업이다. 정풍연립주택, 우성연립, 이화연립주택 조합원들은 재건축 초과이익환수금으로 조합원 1인당 평균 33만~351만원을 부과했다.
하지만 약 5500만원의 부담금이 산정된 한남연립주택(서울 용산구 한남동) 조합원들은 2012년 부담금을 낼 수 없다며 서울행정법원에서 소송을 제기했으나 패소했다. 이후 곧바로 헌법재판소에 헌법소원 심판을 청구한 상태다. 강남구 청담동 두산연립도 행정법원에 소송을 제기했으나 행정법원은 한남연립에 대한 헌재 결정을 지켜보고 판결을 내리겠다는 입장이다.
그 동안 서울 강남권이나 용산구 부촌을 제외하고는 납부가 순조로웠던 점을 감안하면 초과이익환수제 부활이 부동산시장에 미칠 파장은 예상보다 미미할 수 있다. 강남권 등 주요지역을 제외하면 실질적으로 납입해야 하는 부담금은 전혀 없거나 소액에 불과할 것으로 예상되기 때문이다.
◆ 재건축 초과이익환수제 부담금 예상보다 적을 수 있어
초과이익환수제 부담금 산정방식은 의외로 단순하다. 재건축 종료 시점의 주택 가격 총액에서 재건축 사업 개시 시점의 부과 대상 주택의 가격 총액을 빼면 총개발이익이 된다. 여기서 개발에 들어간 비용을 제하면 순개발이익이 나온다. 순개발이익이 부과 기간 동안 인근 시세 상승을 고려한 정상 주택 가격 상승분 총액을 넘을 때 부과된다. 즉 주변 시세보다 많이 오를 때만 그 차액에 대해 부과한다는 것이다.
차액이 가구당 3000만원 이하일 때는 초과이익환수제의 적용을 받지 않는다. 다만 3000만원이 넘으면 그 초과금액에 한해서 최대 10%~50%까지 부과한다.

↑ [자료제공 = 리얼투데이]

예를 들어 재건축 대상 아파트를 5억원에 매입했는데 재건축이 종료되는 시점에 8억원으로 올랐다고 가정할 경우 재건축 개발 차익만 계산해보면 3억원이다. 하지만 여기에 반영된 각종 비용이 공제되므로 실질 차액은 많지 않다. 기존에 추가 부담금으로 1억원 납부했고 인근 시세가 1억원 정도 올랐다고 가정하면 실제 개발 이익은 1억원에 불과하다. 이 1억원이 초과 이익이다. 이 때 1억원에 대한 약 1600만원을 부담금으로 징수하게 된다. 단순 차익의 절반인 1억5000만원이 부과되는 것이 아니다.
그동안 일부 언론에서는 개발이익에 대해 최고 50%에 대해 초과이익부담금 징수한다고 보도했다. 하지만 이것은 재건축시장에 불안감만 키우는 잘못된 보도다.
국토부도 시장 불안감을 키우는 데 한 몫했다. 국토부는 조합이 설립된 서울 주요 재건축 아파트 20개 단지의 재건축초과부담금을 시뮬레이션한 결과 강남권 일대 주요 재건축아파트들은 수억원에 달하는 추정부담금이 산정됐다고 발표한 바 있다. 시뮬레이션 단지들은 주요 재건축아파트들만 추출한 것이므로 실제 발생할 평균부담금과 상당한 차이가 발생할 수도 있다. 지역을 대표하는 재건축단지들로 시뮬레이션을 했다면 추가부담금은 높아질 수 밖에 없다.
정부가 재건축 초과이익환수제 부활로 재건축시장이 민감해지고 있는 가운데 주요단지들만 선별해서 시뮬레이션을 하고 발표한 이유는 따로 있어 보인다. 강남권 재건축아파트는 정부의 부동산규제에도 가격 오름세가 꺾이지 않고 오히려 상승세를 보여왔다.
이에 재건축초과이익환수제 시행에 따른 불안요인을 확산시켜 강남재건축시장 안정화를 꾀하려는 복안으로 풀이된다. 재건축 연한(30→40년)을 높이거나 안전진단 등 재건축 관련 규제를 강화하는 것도 이와 무관치 않다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]