초과이익환수 6개월…재건축 내에서도 집값 차별화

재건축 초과이익환수제 재시행 후 6개월 동안 부담금 부과 대상 단지들과 적용 제외 아파트들 간 차별화가 더욱 뚜렷해졌다. 초과이익환수제는 정부의 유예 중단 결정에 따라 올해 1월부터 다시 시행됐다. 대상 단지들은 12월 이후 비적용 단지 시가총액 월간 변동률을 밑돌기 시작했다. 비적용 단지들은 1~6월 사이 부과 대상 아파트보다 1조원 이상 웃도는 시가총액 상승폭을 기록했다. 특히 5월 이후에는 대상 단지들의 시가총액이 하락한 반면 제외 아파트는 월간 상승폭이 오히려 커졌다.
5일 부동산114의 '서울 재건축 아파트 시가총액 추이 변화' 자료에 따르면, 환수제 적용 단지들 시가총액(6월 기준 97조6411억원)은 지난해 8월부터 12월까지 총 5조6516억원 올랐으나 올해 1월부터 6월까지는 3조389억원 오르는 데 그쳤다. 반면 제외 단지 시가총액(6월 기준 52조5643억원)은 지난해 8월부터 12월까지 2조5543억원 상승했다가 1월 이후 6월까지는 두 배에 달하는 4조6604억원 뛰었다. 부과 대상 단지는 3.2%, 비적용 아파트는 9.7% 상승한 것이다.
부동산114는 서울 소재 재건축 추진 아파트 중 시세 조사가 이뤄지는 139개 단지 9만3021가구의 시가총액을 분석했다. 이 중 99개 단지(5만9912가구)가 부담금 부과 대상이고, 총 3만3109가구 규모 40개 단지는 제외 아파트다.
특히 '부담금 통지 1호 단지' 반포현대의 초과이익환수 부담금 예정액이 공개된 5월에는 부과 대상 아파트의 시가총액이 하락하기 시작했다. 반포현대 부담금 예정액이 당초 예상보다 높게 나와 '부담금 폭탄'에 대한 공포감이 확산되면서다. 초과이익환수제 대상 단지들의 시가총액은 4월 말 대비 6월 기준 1162억4000만원 감소했다. 지난해 말 90조원을 넘어선 뒤 올해 4월 97조7574억원으로 역대 최고 수준을 기록한 후 하락 전환했다.
초과이익환수제 대상 단지들의 시가총액 상승폭은 지난해 12월을 기점으로 대폭 줄어들었다. 초과이익환수제 재시행 직전 가치가 저평가되기 시작한 것이다. 초과이익환수제를 적용받는 단지들의 월간 가격 변동률은 12월 2.6%를 기록했다. 이는 부담금을 부과받지 않는 아파트의 12월 변동률(3.14%)보다 낮은 수치다. 앞선 수개월 동안은 대상 단지들 상승률이 더 높았다. 강남 4구 대상 단지들 시가총액은 6월 총 85조8614억원으로 4월 말(86조141억원) 대비 1527억원(-0.18%) 줄어들었다. 송파구의 적용 단지 시가총액은 18조3658억원으로 4월 말 대비 849억원(-0.46%) 하락해 강남권에서 가장 많이 떨어졌다.
실제 시세와 거래가격을 봐도 분위기는 마찬가지다. 초과이익환수제 적용을 피한 반포경남은 전용 154㎡가 최근 30억8000만원에 두 차례 거래됐다. 이는 역대 최고가다. 반면 초과이익환수제 적용을 피하지 못한 반포주공 1단지 3주구 매도 호가는 불과 몇 달 사이 19억원대에서 16억원대까지 내려앉았다.
[김강래 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]