10년 평균 예상 배당수익률 연 7% 리츠, 이젠 일반인도 투자?

기관 위주로 투자할 수 있었던 상품인 부동산 리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts)의 상장이 이어지면서 개인이 소액투자할 수 있게되자 시장이 관심을 보이고 있다. 지난달 상장한 한 리츠상품은 일반 공모에서 미달을 기록했지만 조금씩 주가가 오르고 있다. 조만간 상장을 앞둔 리츠는 임대가 거의 완료된 대형오피스 빌딩을 자산으로 한데다 금융그룹이 뛰어든 물건이라 시장 반응이 다를 것으로 기대되고 있다.
리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 전문가 그룹이 부동산 또는 부동산 관련 증권 등에 투자하고, 그로부터 나온 수익(부동산 임대소득, 매매차익, 개발이득 등)을 투자자에게 배당으로 돌려주는 부동산 간접투자기구다.
16일 정책당국과 부동산금융업계에 따르면 정부는 리츠활성화정책을 구상 중이며 9월 중 추가로 리츠 활성화 방안을 내놓을 방침이다. 정부는 리츠의 안정성을 더하기 위해 하반기 중 리츠 신용평가제 도입 법안 발의와 부동산투자회사법 개정, 부동산투자금융을 전문적으로 연구하는 포럼 발족 등의 방안도 고려 중인 것으로 알려졌다.
정용선 한국리츠협회장은 "리츠는 중위험·중수익을 추구하는 회사형 펀드라 일반기업 주식과 같은 고위험·고수익을 추구하는 투자자들에게는 맞지 않은 투자 상품"이라며 "부동산을 직접 소유하고 임대 운영에 따른 각종 부담을 피하면서 그와 동일한 경제적 효과를 누릴 수 있는 상품이라 상장리츠를 통한 간접투자 방식을 활용한다면 개인도 부동산 임대수익을 향유할 수 있다"고 설명했다.
◆ 6월 말 상장한 이리츠코크렙, 상장 후 하락했지만 회복세
앞서 지난달 27일 유가증권시장에 입성한 이리츠코크렙의 운용사인 코람코자산신탁은 향후 5년 평균 7.26%, 10년 평균 7.64%의 배당 수익을 제시했다. 국내 리츠 중 처음으로 기관 수요 예측을 진행하며 관심을 모았지만 상장 직후 주가가 큰폭으로 하락했다. 상장일종가는 4600원으로 공모가 5000원보다 빠졌고 이후 4380원까지 빠졌지만 조금씩 회복세를 보이며 16일 4520원으로 마감했다.
기존 사모로 운용되던 우량리츠를 상장전환한 상품이라 공모 전 기대를 모았지만 주식시장에서 생소한 상품이라 아직 제대로 평가받지 못한 것이라는 분석이다.

↑ 이리츠코크렙 구조 [자료 = 코람코자산신탁]

코람코자산신탁 관계자는 "'이코크리츠랩'은 이랜드리테일이 장기 책임임차하는 대형 우량 상업시설을 자산으로 구성한 고정임대료를 수익기반으로 목표수익률을 달성해 배당하는 리츠"라며 "NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛 일산점·평촌점이 기초자산이며 향후 2001아울렛 중계점과 분당점 등 이랜드리테일의 핵심 매장을 추가로 편입해 영속형 앵커리츠로 성장시킬 것"이라고 설명했다.
대주주(이랜드리테일)의 이익을 쫓아 운영될 가능성에 대한 질문에는 "이랜드의 영업력도 중요하지만 임대료를 기준으로 운용하는 부동산 투자 상품이라 (극단적으로) 이랜드가 망한다고 해도 영향이 직결되진 않는다"라며 "2회 정도 배당 후에는 이 상품에 대한 인식이 바뀔 것으로 보고 있다"고 설명했다.
◆ 오는 25일 공모나서는 신한알파리츠, 신한도 투자·운용
판교 알파돔시티4 오피스빌딩과 용산 더 프라임타워에 투자하는 신한리츠운용의 1호 공모 리츠인 '신한알파리츠'는 오는 25~27일 신한금융투자를 통해 일반인을 대상으로 보통주 1140억원의 공모에 나선다. 주당 공모가는 5000원으로 10주 이상(5만원)부터 최대 200만주(100억원)까지 청약할 수 있다.
공모자금은 중순위·후순위 대출을 상환할 예정이며 배당 수익을 연평균 6% 수준으로 예상했지만 최근 발표한 투자제안서에는 연 7%를 제시했다.

↑ 판교 알파돔시티4 오피스빌딩 전경 [사진 = 신한리츠운용]

알파돔시티4빌딩은 올해 3월 준공한 신축 초대형 빌딩으로 현재 마무리 작업이 한창이다. '배틀그라운드'라는 게임으로 돌풍을 일으킨 블루홀과 네이버, 스노우 등이 사용할 예정이며, 4~5층은 공유오피스 업체인 아라워크앤올이 입주 준비를 거의 마쳤다. 판매시설에는 신한은행과 신한금융투자 등 신한금융계열사와 무인양품, 아띠제, 이마트24 등의 유통업체가 들어설 예정이라 임대는 7월 현재 92% 마친 상태다.
용산 더프라임타워는 신한생명과 kt, 유베이스, 모두투어, 동부생명, MG손해보험 등이 사용 중인 입주 4년차 건물이다.
신한리츠운용 관계자는 "신한금융투자가 입찰부터 공모 상장까지 전과정을 함께하고 신한리츠운용이 자본금 105억원을 투자하고 운용해 그룹차원에서 신경쓸 수 밖에 없다"며 "회계법인을 통해 산정받은 1주당 가치는 5371원이지만 공모가는 5000원이라 약 6.8% 할인된 것 상태"라고 설명했다.
또한 "판교역과 바로 연결되는 건물인데다 판교 내 알짜 입지에 들어서는 건물"이라며 "지역 내 수요를 감안하면 10년 평균 배당수익률은 7% 예상하고 있으며 1년에 두번 배당할 예정"이라고 덧붙였다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]