"미분양 널렸는데…분양해봐야 절반도 안팔려"

■ 정부 미분양 지역에 '보증할증제' 왜 내놨나

정부가 미분양 관리지역에서 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증료를 5% 할증하기로 한 이유는 최근 지방을 중심으로 미분양 지표가 심상찮다는 인식과 관련이 깊다. 미분양이 심한 곳에 분양물량이 또 나와 '악순환의 고리'를 형성하고 분양보증 사고로 이어지며 HUG의 재정적 부실로 번지기 전에 리스크 차단에 나선 것으로 보인다. 하지만 건설사는 부동산 경기 때문에 막대한 이자를 지불하며 분양 일정을 어쩔 수 없이 조정하는 가운데 분양할증까지 겹치면 '이중고'를 겪게 된다는 입장이다.
실제로 전국 미분양 주택 수치는 지난해 하반기부터 '슬금슬금' 올라오는 추세다. 작년 8월 5만3130가구였던 전국 미분양 주택은 올해 5월 기준 5만9836가구로 12.6%나 많아졌다. 특히 지방 미분양 물량이 같은 기간 4만3414가구에서 5만3가구로 15%나 뛴 영향이 컸다.
입주 단계 이후에도 팔지 못해 '악성 미분양'이라고 불리는 준공 후 미분양 주택도 갈수록 늘어나고 있다. 5월 말 기준 전국 준공 후 미분양 주택은 1만2722가구로 2015년 3월(1만3507가구) 이후 최대치를 기록했다.
특히 지방 미분양 지역은 수년째 '미분양의 늪'에서 벗어나지 못하는 모습이다. HUG가 지정한 미분양 관리지역 26곳 중엔 수년째 '관리'를 벗어나지 못하는 지역이 상당수다. 예를 들어 충북 청주와 경북 포항, 경남 창원 등은 2016년 10월 이후 2년 가까이 미분양 관리지역으로 지정 중이다. 이들이 포함된 광역지자체인 충북·경남·경북 등의 상황도 심각하다. 충북은 작년 12월 준공 후 미분양 주택이 730가구였는데 올해 5월 1304가구로 2배 가까이 늘어났고, 경남 역시 같은 기간 1333가구에서 1599가구까지 증가했다.
더 심각한 문제는 이들 지역에 계속 공급되고 있는 새 아파트 분양률도 저조하다는 점이다. 지난달 분양한 청주 동남지구 우미린의 미분양률은 74.6%, 청주힐즈파크는 43%를 각각 기록했다. 이런 가운데 올해 하반기 분양될 새 아파트만 1만2400가구에 달한다. 지역 부동산 경기가 더 안 좋아질 위험이 높다는 뜻이다.
상황이 이렇게 되자 일부 지방자치단체에선 미분양 관련 회의를 개최할 정도다. 충북도청은 다음달 HUG와 한국토지주택공사(LH) 관계자가 참석하는 대책회의를 열기로 했다.
정부는 미분양 관리지역에서 분양보증료를 할증해 HUG의 리스크도 관리하고 '돈줄'을 죄면서 건설사들의 주택 공급 속도를 조절할 것으로 보인다. 미분양 지역 아파트가 시장에서 소화될 때까지 새 물량이 나오지 못하게 한다는 뜻이다. 실제로 김현미 국토교통부 장관은 지난달 취임 1주년 기자간담회에서 "미분양 문제가 심각한 지방을 타깃으로 '맞춤별 대책'을 고려 중"이라고 밝히기도 했다.
하지만 건설사들은 '자금 압박'이 더 심해져 사업 자체를 진행할 수 없다는 입장이다. 건설사들이 해당 지역에 땅을 산 것은 대부분 최소 3~4년을 넘은 경우가 많다. 하지만 부동산 경기가 좋지 않아 많은 규모의 이자비용을 내면서까지 분양 일정을 조절했는데 분양 할증료까지 붙으면 버틸 수가 없다는 것이다. 일각에선 경영환경이 더 안 좋아지면 2008년 금융위기 직후 자금력이 약한 건설사들이 '도미노 파산'했던 전례가 다시 일어날 수 있다는 관측도 조심스럽게 제기한다. 한 중견 건설업체 관계자는 "지방에서 아파트 분양을 준비하고 있는 건설사들은 이미 '충분히' 좋지 않은 상황에 빠져 있다"며 "정부가 리스크 관리를 내세워 돈줄을 죄면 업체들이 줄줄이 나자빠질 위험이 있다"고 우려했다.
건설업계에선 미분양이 많고 아파트 가격 하락이 심한 지역은 청약위축지역 지정 등 '특단의 대책'이 필요하다고 입을 모았다. 위축지역으로 지정되면 지방은 1순위 자격이 청약통장 가입 뒤 6개월 후에서 1개월로 당겨지고, 해당 지역 우선 청약요건도 사라진다. 부동산업계 관계자는 "지난해 청약조정지역이 된 일부 지방은 지정 이후 미분양이 급증하고 있다"며 "정부 정책이 더 정밀해야 한다"고 꼬집었다.
하지만 정부 안팎에선 위축지역 지정 등이 쉽지 않다는 얘기가 나온다. 위축지역으로 지정되면 경기가 좋지 않다는 인식을 투자자에게 심는 '낙인효과'가 나타나 상황을 더욱 악화시킬 수 있다는 것이다. 미분양 물량을 털어내기 위해 무턱대고 청약 규제를 풀면 '금융 리스크'만 더욱 증가시킨다는 지적도 제기된다.
부동산업계 관계자는 "정부가 특정지역을 위축지역으로 지정하면 소비자들이 투자를 기피한다는 인식도 일부 지자체에선 팽배하다"며 "위축지역 지정이 주택시장 개선 효과가 생각보다 높지 않다는 반론도 만만치 않아 정부 입장에선 쉽게 나설 수 있는 상황은 아니다"고 말했다. 하지만 이 관계자는 "그렇다고 무턱대고 '돈줄'을 죄어 분양 물량을 조절한다면 오히려 건설업체 도산을 불러오는 등 부작용이 생길 수 있다"며 "미분양 주택을 정부가 일정 부분 매입하는 등 다른 차원으로의 대책도 고려해 볼 만하다"고 조언했다.
[손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]